“房企险资合作成潮流 其中奥秘几何？”

过去，地产商和银行的关系被视为真爱，但不料，如今出现了“第三者”，财大气粗的保险企业不得不靠边站。

4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战术合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次的战术合作。

4月1日，碧桂园宣布以2.816港币/股的价格向中国顺利发售22.362亿股新股，正式引进后者成为企业第二大股东。

以前，安邦保险成为万科的第四大股东，生命人寿和安邦保险成为金地集团和金融街的第一和第二大股东。

众所周知，保险公司很有钱，他们采取了什么样的措施？

保险公司“钱为了患者多”

要了解保险公司的投资目的，必须从保险公司业务模式的特殊性入手。 这种业务模式决定了保险公司必须是“土豪里的战斗机”。

保险公司的保险费收入分为大宗和长期保险单。 大额保单的保险费不会一次性重复支付。 长期保单通常分3年至10年支付，但长期保险业务第一年的保险费明确后，未来保险费的流入基本明确。 投保人一般很少退保，因为保险费太贵了。

因此，保险费一旦流入保险公司，在保单到期之前不会被释放。 由于保险费流入和保单到期的时间间隔较长，有些甚至长达数十年，这些沉淀的保险费被保险公司长期锁定，用于配置长期、稳定收益、安全性高的资产。

保险公司到底有多少钱？ 数据显示，保险领域去年全年保费收入突破2万亿元，领域总资产突破10万亿元。 截至年底，保险资金运用余额达到9.3万亿元。

但是很多钱回来了，保险公司烦恼的是，他们一般都有投资转化率低的缺点。 过去几年，中国平安、中国人寿、中国太保、本保险四大保险企业的投资收益率均只有5%左右，即使去年国内股市大涨，这“四大”的投资收益率也不过5.1~6.1%。

为什么钱不容易产生钱？ 最重要的原因是相关监管政策对保险资金投资渠道的限制，以及过去几年股市的低迷，迫使保险企业将大部分可投资资产投资于银行存款、长时间国债、公司债券等固定收益类资产。

以中国平安为例，年报显示，企业固定收益类资产占比近80%，股票证券和证券投资基金占比仅为12.4%，投资性房地产占比更是低至1.4%。

这几年，我国利率一直在下降，刚性兑换券被打破，无风险利率下降，固定收益类资产收益率下降，保险企业投资收益率的压力更大。

另外，自去年5月1日起实施了新的《保险资金运用管理暂行办法》，理论上保险资金投资权益类资产与不动产的比例上升到30%，保险企业开始将目光投向包括不动产在内的高收益资产。

保险+不动产为什么一拍即合？

中国顺利进入碧桂园是一笔很好的生意。 以碧桂园此次增发价格计算，净资产收益率超过18%，税前股东比例已达到6.6%，中国平安去年超过5.3%的净投资收益率，光是财务投资就已经有了很大的收益。

但是，保险企业与房地产商合作，不仅喜欢财务投资，还喜欢双方在业务层面上的巨大互补性。

大型房企拥有数量庞大的业主正是保险企业紧缺的巨大离线入口。 只要通过这个入口，无论是保险销售、理财产品，都能无障碍地渗透到社区顾客中，这是保险经纪模式历来梦想的效果。

另外，通过顾客交叉销售实现增长的可能性也很大。 例如，购买碧桂园房子的顾客可以在平安银行贷款，中国平安的员工可以向顾客介绍新的哪种信托产品，银行的理财产品比较受欢迎，向年轻顾客介绍功能新颖的信用卡，向信用卡顾客定制保险产品 金融费用的高频率意味着与房地产费用的低频率相比，保险企业从交叉销售中获得更大的潜力。

对房地产商来说，在领域利润不断下降的大背景下，融资价格的高低已经成为决赛的关键。 一些大型房企和保险企业建立了战术合作关系，未来有望在优先股、公司债务、信托等行业展开合作。 与公开融资相比，保险企业有更低价格的存款，因此有助于降低住房企业的融资压力。

另外，大型保险公司热衷于商业房地产、养老房地产等持有型房地产，有助于降低房企的资金沉淀压力，加快向轻资产的转换。

有研究报告指出，我国保险公司宁愿全面拥有房地产，但国内核心城市高质量的商业房地产投资转化率太低，这些保险公司有钱去国外买房地产。 在中国平安年买下了英国的工会公司大楼。 中国平安首席投资官陈德贤明确表示，该项目的租金收益率超过10%。

可以预见的是，今后，国内商业房地产价格将合理回升，推动租金收益率上升，保险企业应该仍在国内购买整体房地产，这也为房企投资持有型房地产提供了新的资金退出路径。

在房地产金融化的时代，“房地产+保险”被期待成为全新的游戏，越是不能投保的人，谁的未来都不在保险范围内。