“前五月12大上市房企近半售价明显下滑”

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曾任记者赵阳戈实习记者袁东

房价真是个麻烦事——太贵了，人们因为买不起房子而不满；太低了，可能会对整个宏观经济产生不良影响。 当经济转型，产业结构调整进入重要节点时，这种矛盾就更加突出。

在楼市盛行空论的今天，房价将何去何从？ 在整体困境面前，房企将采取怎样的应对措施？ 解答这些问题，不仅有助于明确宏观经济起伏的脉络，也关系到老百姓的腰包。 毕竟，买房的运营商一直是我们中国人最重要的投资方法之一。

为此，《每日经济信息》抽取了12家a股和港股上市房企作为样本，以期投资者能窥见房企转型的一斑，展开了深入的调查研究。

进入年后，看到空楼市的心情越来越浓，房企降价已经不是什么新鲜词了。 从各种渠道可以看出，激进的房企并未掩盖降价，购房优惠、购房停车场配送、大面积礼品等多种促销方式层出不穷。 甚至最新的基准报告也警告说，中国的房地产业令人担忧。 那么，在这个大背景下，国内优秀房企年前5月的成绩如何呢？

对此，《每日经济信息》记者选取了年度房地产公司销售排名靠前的优秀代表公司(数据来自克瑞新闻集团和中国房地产评估中心联合发布的“年度中国房地产公司销售排名top50”排行榜) 12家a股和香港股票上市企业进行统计， 通过对合同销售面积及销售平均价格等重要指标的调查，5个样品在前5月的销售中，其销售平均价格明显的昔日市场宠儿们，现在真的有点乏力了。

多企业“以价格交换”

调查结果确实有点令人吃惊。 《每日经济信息》记者对绿城中国、龙湖地产、融创中国、雅居乐地产、恒大地产、碧桂园、富力地产、保利地产、万科a、金地集团、招商地产、华润地12个样本进行数据整理，结果显示，中国、雅居乐、恒大地产、万科、金地集团

例如，就雅居乐而言，根据其公告，年1~5月平均售价分别为12917元、11538元、10566元、9583元、9291元，月平均售价明显下跌，5月平均售价比1月时下跌3626元。

其次，万科平均售价下跌趋势也很明显。 记者了解到，万科的销售平均价格年1~4月分别为14153元、12222元、11900元、11651元，4月份销售平均价格比1月份下跌2502元。 幸运的是，5月万科的销售均价维持在11788元的一线，较4月略有反弹，但与1月的均价相比，差距依然不小。

另外，中国1月份的平均售价为24450元，5月份的数据也只位于20950元的位置。恒大方面，1月份的平均售价为7738元，5月份降至6333元，两者之间相差1405元。 金地1月和5月落差也很明显，1月平均价格为14000元，5月为12380元，下跌1620元。

另外，除了上述5个样品外，许多公司有时会间歇性降价，但由于平均价格反弹或落差不大，趋势尚不明朗，因此不包括在上述降价样品中。 当然，12个样品中也有华润这样的“异类”，该公司2月至5月的销售平均价格没有下跌，2月的销售平均价格为9588元，5月为13508元，合同销售金额和合同销售面积也有所上升。 据业内人士介绍，华润这种情况与项目布局和推送节奏有关，很特殊。

回收资金成为主要任务/

“目前，杭州商品房去化周期超过20个月，全国大规模35个城市的商品房库存量基本超过20个月。 这表明中国房地产部分房地产市场供应过剩、存量过剩、房企存量过高，这些都迫使房企资金链吃紧，房企降价。 》与上述降价情况相比，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对《每日经济信息》记者表示:“目前，所有房企都处于‘全年黄金期’，根据我们的提醒，计划7月开始促销。 ”。

上述说法得到了深圳某些不愿透露姓名的业内人士的认同，该人士进一步向记者介绍，目前房地产存量确实较大，存量大小分布也不均匀，房地产存量较少的城市存量也在上升。

另外路透社香港6月17日报道称，今年头5个月，许多房地产开发商只实现了不到30%的销售目标。 由此可见，为了实现全年的销售目标，中国房地产开发商可能在今年第三季度被迫大幅降价，但降价有助于提高销量、降低库存、缓解中国楼市供应过剩。

此外，销售平均价格的一些变化间接反映了房地产公司的销售战略和心理变化。 北京某房地产领域的分析师表示，目前降价的房企销售额在上升，但其中一些房企还是为了收回资金，因为没有降价的房企没有资金压力，没有降价的动力。

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住宅企业对策

上市房企三巨头过冬:降价、布局二线与多元化

曾任记者赵阳戈实习记者袁东

根据上海统计局6月17日公布的数据，1~5月，上海市房地产开发投资1056亿7800万元，比去年同期增长4.1%，增速降至去年下半年以来的最低值，比上个月和去年全年分别下降0.8个百分点和14.3个百分点。 而且，新商品房销售面积和新开工面积降幅扩大，开发公司本年度资金筹措吃紧。

北广是迄今为止最火热的房地产市场，根据上述数据，现在已经是6月了，但房地产市场还在度过漫长的冬季。 面对目前的生存困境，《每日经济信息》记者观察到，房企除了之前流传的降价战略外，还祭出了选择性布局、多元化快速发展等组合拳。

样本1 :

由于价格交换量，恒大销售面积比去年同期激增

在有降价情况的房企中，恒大收到的效果最明显。

数据显示，恒大平均售价从1月份的7738元降至5月份的6333元，两者相差1405元，但在此期间，恒大合同销售额达到562.1亿元，比去年同期增长64.4%。 合同销售面积也为822.6万平方米，比去年同期增长57.5%。 在众多房企中，恒大的业绩可谓“一枝独秀”。

之所以取得了如此优异的销售业绩，可以说降价战略取得了成功。 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉《每日经济信息》记者，恒大房地产销售额增长的首要依赖因素是降价，其降价幅度与2008年时基本相同。 如果不降价，肯定没有这么好的业绩。

“恒大的布局大部分在三线城市，质量和设计有几个特点，但价格也必须很高。 现在降价的话，谈判能力会提高。 三线城市的顾客价格敏感度高，降价后跑得快，所以恒大今年反而卖得好。” 关于恒大的情况，一位深圳房地产领域的拆房师补充说。

但是，请注意，同样采取降价手段，效果也不一定一致。 在金地集团的情况下，该企业5月较1月销售均价下跌1620元，但1~5月合同销售额比去年同期下跌11.22%，为127亿元。 合同销售面积96万平方米，比去年同期下跌13.41%。 关于业绩，金地集团一季度报告数据显示，1~3月间，该企业营业收入31.5亿元，比去年同期下跌25.91%。 净利润比去年同期下跌73.65%，为0.49亿元。

对此，谢逸枫告诉《每日经济信息》记者，金地销售业绩下滑的首要原因是他们商业地产占有率过多，今年销售困难。

示例2 :

拥有土地向二线城市保利倾斜加快海西经济圈布局

恒大董事局主席许家印在此前的年度业绩报告会上表示，在受益于城市化快速发展的背景下，未来房地产的主战场应该在二三线城市。 由此可见，除了降价外，恒大也将目光投向了二三线城市市场。

持同样看法的不仅仅是恒大。 据公开新闻报道，保利5月间新增2个项目储备，总占地面积23.51万平方米，建筑面积89.96万平方米，总地价43.23亿元。

广发证券分解师表示，从地区来看，5月保利新增的两个项目分别在海西经济圈和京津冀地区。 该企业3月首次进入莆田市后，5月在福州拿地，实践了企业年初的投资计划，加快了海西经济圈的布局。 保利上次在石家庄拿地还是去年，今年5月再次拿地反映了企业对京津冀地区的关注。 保利5月将土地拥有二线城市，位于城市核心地区，进一步证实了企业要点扎根二线城市的战术，预计未来企业将在二线城市进一步扩大。

有招商引资地产倾向于布局地方城市，其宗旨是“守住一线、拓展二线、审慎介入三线”。 背后是一线土地供应变少，竞争激烈，地价相对较高。 消息称，招商地产年新进入昆明、大连、宁波、南宁、杭州、烟台等城市，二线重要城市经营比重逐渐扩大。

样本3 :

船小掉头中小房企业尝试多元化快速发展

排名靠前的大企业在“以价换量”的压力下，规模稍小的房企自主开始尝试多元化快速发展。

例如，线下运营商数据显示，线下运营商全年净利润分别为6162.42万元、6289.56万元、6750.76万元，增长乏力，年第一季度创下2778.63万元的亏损。 在这种情况下，该企业开始多元化快速发展，以房地产开发为主体，重点是天然气业务的快速发展。 年5月，莱茵运营商成立浙江莱茵达新能源快速发展有限企业，年末收购了锁定能源的51%股。 来自广发证券的研究报告预计，线运营商的新业务最早将在下半年获利。

根据亿城股发布的年度报告，该企业表示将转型为金融投资平台，确定以信托和基金为要点，探索其他金融服务业和相关产业投资业务。

年12月，亿城股份增资30.6亿元，其中27.59亿股参加渤海国际信托有限企业，获得后者27.93%的股份。 另外，亿城股份于年3月31日剥离房地产企业，以8.19亿元和2270万元的挂牌转让了北京和苏州的房地产企业。 从这种动向可以看出，亿城股正处于稀释房地产业务的过程中。

此外，华业房地产也是房地产企业转型的典型。 年前，华业地产进军金矿领域，目前在陕西拥有2个金矿开采权，预计年底前取得采矿证的新疆有新疆三桅帆船套金矿，预计年底正式投产。 与此同时，华业地产今年加入国泰君安申易投资基金，以期向金融投资行业迈出第一步，实现多元化快速发展的战术目标。

对此，谢逸枫向《每日经济信息》记者表示，中小房企业谋求转型谋求活路与生存环境的一些变化有密切关系。 一方面，中小房企业不容易从银行获得融资，另一方面，大型房企业越来越大和加强，压迫着中小房企业的生存空之间。 “目前，中小住房企业的出路要么被合并，要么被收购； 卖土地还是卖大楼； 然后是继续向银行借钱还是高利贷。 ”

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专家的观点

坠入方向好的楼市吗？ 行业内意见分歧很大

曾任记者赵阳戈实习记者袁东

房地产市场的未来如何，与金钱密切相关。 4月下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存款基准率后，央行6月9日宣布，6月16日起，将满足审慎经营要求，对“三农”和中小企业贷款达到一定比例的商业银行下调存款基准率0.5个百分点。 另外，对财务企业、金融租赁企业、汽车金融企业下调了0.5个百分点的存款基准率。

从范围来看，第二次定向降复盖约2/3的城商行、80%的非县域农商行、90%的非县域农合行，远远大于4月25日的降准范围。 随后，兴业银行等股份制银行也相继宣布纳入下调范畴，这让暂时市场兴奋不已。 定向降能给房地产市场带来曙光吗？

由于限额有限，实质性的影响可能很小

关于方向的下降是否会影响房地产领域，业内人士也一直在争论。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉《每日经济信息》记者，即使方向下降，银行信贷也不会上升。 另一方面，光大证券研究报称，开发商对住房贷款的依赖越来越大，需要依赖银行风险偏好回归带来的一个贷款额的增加和利率回归来提高楼市。 虽然在这次的方向性缓和中没有提到不动产，但是可以期待货币缓和基调下一次的贷款支援力度的提高。

安信证券认为，方向下降很难惠及房地产。 另一方面，今年两次定向释放的流动性较小，叠加货币乘数对流动性的贡献甚微，对房地产特别是住房贷款的影响可以说更小。 另一方面，此次央行定向降息后，近期市场瞩目的降息和全面降息预期也将进一步走低。

但亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对《每日经济信息》记者表示，“定向降准对中国楼市有利，能提高市场信心，对提高预期有一定帮助，在一定程度上能促进成交的提高。 但是，两次定向降准并不能阻止市场对楼市降准的预期。 第一，因为它释放的额度非常有限。 第二，这两次定向降准的是三农和中小企业，与房地产关系不大第三，这两次定向降准覆盖的银行和范围非常有限。 ”。

行业内:有方向下降或后续

但是，这两次的方向性下降标准给了人们一定的想象空之间。 之后，是不是有越来越多、更大范围的定向降准，甚至全面的降准？

对此，一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，不知道政府对房价、房地产调整的容忍度有多高。 但是，他说，他对目前的房地产现状感到悲观。 这次两次转向的水平还是太小了，全面转向的可能性也很低。 但是，出于稳定经济的需要，有可能一次比一次范围更广，通过多次定向降达到实质性的全面降准。

谢逸枫对《每日经济信息》记者表示，定向降准标志着货币政策从微刺激转向中刺激，简而言之，是从稳定增长转向保增长，提高了经济刺激力。 但是，方向性，一方面金额少，另一方面领域不同，刺激力和幅度有限，作用和效果也有限，改善市场心理预期的作用将大于实际市场效果。 对房地产开发商来说，两次下跌起不到决定性作用，关键是住房贷款政策的放松。 对购房者来说，关键是降低房贷首付和利率。 当然，“也不能排除全面下调的可能性”。