“P2P对接房地产项目 部分债权转让产品真实性存疑”

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经记者史青伟出生于上海

随着p2p的迅速发展，逐渐形成了房地产项目融资、房地产类产品收益权转让、住房贷款业务直接投资等多种模式。

根据《每日经济信息》记者的调查，以小牛在线“活期牛01期”为代表的债权转让产品存在新闻不透明性。 一位业内人士表示，该产品涉嫌自我融合，债权转让模式将来可能会被监管层停止。 记者与相关问题进行了对比，在线采访小牛，但该平台拒绝了记者的采访。

p2p止赎住房贷款业务中，e人e贷的“止赎住房项目——深圳宝安三处房地产系列”是典型的。

礼德财富首席执行官洪凯彬在《每日经济信息》记者表示，止赎楼贷款业务实际上适合用p2p开拓，与目前p2p的匹配度较高。 由于赎楼业务具有周期短、收益高、风险相对可控等优点，未来二手车和赎楼业务中许多p2p平台将展开激烈的厮杀。

小牛在线:产品新闻发布简单/

项目名称:活期牛01期

项目金额: 1296万元

年化收益率: 12%

项目期间:随时转出，资金可兑现

根据小牛在线的描述，“活期牛01期”属于转让“深圳小牛资本新富三号投资公司(有限合作)”以下简称新富三号) )的合作份额收益权。 该合作企业的广告主要投资于深圳等地区的赎楼等业务。 该合作公司由深圳市小牛投资管理有限企业主导设立管理，拥有合作公司20%的份额，总额1296万元。 企业网站表示，出于企业经营需要，决定将所持有的1296万元合作公司的份额转让为收益权。 本目标以人民币1元=1合作份额的形式购买。

模式上，房主投资小牛申请房贷做赎价交易，小牛投资为客户还清贷款，银行将赎价房贷凭证交给企业，小牛投资将房贷凭证抵押给银行，银行发放新贷款到企业指定账户，然后过户

赎楼是指支付卖方该房产的抵押贷款利息，注销抵押登记，赎一手证，赎一手证，注销抵押登记，认定赎楼完成。

但小牛在线网站只提供新富三号不法分子公司的营业执照和股东新闻，没有其他详细新闻。 根据营业执照，该止赎楼产品名称为深圳小牛新富三号投资公司(有限合伙)，执行业务合伙人为深圳市小牛投资管理有限企业，任命代表为彭钢。 该合作产品实际出资6486万元，深圳市小牛投资管理有限企业出资1296万作为普通合伙人，出资比例为19.98%。

记者查询深圳市市场监督管理局网站，该合作产品的经营许可新闻为常规经营项目，包括投资管理等。

从网站上发布的新闻来看，产品新闻非常简单，投资者据此评价项目风险极大，但业内人士告诉记者，小牛在线在业内非常低，产品新闻如此简单，令人怀疑。

《每日经济信息》记者就该产品的存在采访了深圳市市场监督管理局。 该局一位推广人员表示，多家公司在管理局注册，但不清楚是否有该产品。

一位接近小牛在线的业内人士告诉记者，普通牛在01期转让“深圳小牛资本新富三号投资公司(有限合伙)”的合作份额收益权项目是自融合的，项目本身也是虚假的，融资的目的是资金循环和扩张。

前几天，记者就项目的真实性采访了小牛在线相关管理者，有市场部的人经过与管理层的信息表达后，暂时没有通过电子邮件等方法进行采访，对外推广有范围，只有几家媒体

作为投资者采访了这家企业的员工，对方普通产品是债权转让模式，转让小牛资本是基金，该产品用于回购大厦的业务，目前债权转让的所有过期产品都已经被替换，所有产品的合同

该工作人员还表示，新富三号是小牛资本以前的产品，这部分已经在实体中销售。 目前，网上转让企业持有的收益权，目前网上销售的赎价产品为“小牛资本安心投资基金(系列)”产品，但记者并未在小牛资本网站上查询新财富三号产品。 关于新三号的实际项目方案和具体投入了那些项目，该客户的人员表示不清楚。

经调查，新富三号产品成立于年9月30日，经过年11月20日和年4月8日两次变更出资额，期初由深圳市小牛新富管理有限企业出资10万元，后变更为深圳市小牛投资管理有限企业和深圳市小牛新富管理有限企业，实际出资100万，

产品介绍很简单，小牛在线风控怎么办？ 企业网站显示，风控措施使用由专业管理团队评选的投资项目，管理项目全过程，保证投资金的用途。 借款用途确定，客户借款资金的唯一用途是为了抵扣，可以比较有效地防止资金挪用； 还款来源已确定，以房产出售款或银行发放的贷款(经批准批准) )偿还本息，还款充分保证。

目前在小牛资本网站上销售的“小牛资本安心投资基金(系列)”显示，该有限合伙人产品投资于深圳等地区的止赎事业。 每月分配一次收益，到期还款，募集规模4000万元~1亿元，预期收益8%~13%。 据上述工作人员介绍，该产品与新富三号无关。

从小牛在线网站上对产品的说明来看，其主张的债权转让模式似乎也存在疑问。 此前有媒体报道称，由于网上债权转让存在新闻不透明、资金录用不规范等风险，监管层对网上债权转让模式存在担忧，未来出台的p2p监管条例有可能终结这一模式。

e人e贷(双岗考核防控虚假交易/

项目名称:止赎楼项目-深圳宝安三处房地产系列

总额: 325万

年化收益率: 20%

这个项目是止赎住房贷款项目。 李先生有3套房产，3套房产目前房产市值共计630万，因经营需要向民生银行申请了450万元的经营性贷款，贷款经银行审核，该房产目前在农业银行和银行共计贷款315万套。 李先生欠了债权人325万的债。 其中315万用于偿还原银行贷款，另外申请10万用于企业短期周转聘用。 目前债权人将通过e人e贷转让其中75万元的债权。

关于赎价房贷的潜在风险，e人电贷运营总监钟俊对《每日经济信息》记者表示，对于企业来说，买卖双方虚假交易是最大的风险，但根据征信贷款流程规范，风险基本可以控制。

据了解，e人电贷考核贷款流程采用双重工作考核方法、客户经理和风控经理进行调查。 业务部调查通过后，委托风控中心审核，通过后继续审批。 金额小时，由社长和理事长审查，金额较大时，需要由审查会审查，金额大小以400万元区分。

“审稿通过后，在操作中需要不同岗位的协助，岗位将分开运营。 本公司管理借款人及相关人员的银行卡、身份证等重要证件，并且买卖双方必须向企业公证这所房子的处置权。 ”。 钟俊说。

上述止赎住房贷款项目的还款来源为银行放贷，e人e贷款要求风评管理审查中批准新的银行贷款。 并且要求借款人征信良好，无涉诉。

关于如何做好止赎房贷业务，洪凯彬认为，这项业务实际上是过去担保企业的常规业务，风控手段也不特殊，首要的是风控执行力，礼德富以与当地最大的房地产中介合作的方式进行。

记者表示，目前这类业务行业多使用第三方担保企业担保。 e人e贷前期第三方合作担保企业对项目进行判断，确认该赎楼项目风险低的还款逾期发生，或者债权人未能及时赎回债权的，第三方担保企业向投资者提供利息和本金保障。

抵押，是指在二手房交易时，如果卖方的房产是贷款购买的，贷款未结清，则由于该房屋被银行抵押，必须结清债务，清偿不动产证，才能正常交易。 卖方自主回购建筑物的，由担保企业提供担保，银行向卖方发放短期无担保贷款，或者买方可以从贷款银行提前发放贷款偿还原有贷款。 另外，担保企业可以回购建筑物、回购不动产证、完成不动产注销登记、名下变更和再抵押登记等手续。

另外，担保赎价的资金来源可以在银行借，也可以在担保企业借。