“受困高税收“以房养老险”推进或放缓”

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经记者黄俊玲从北京出发

此前明年1月出台的保险业首次住房养老计划据说将面临推进或停滞。 《每日经济信息》记者近日从众多保险从业人员那里获悉，除了此前广泛报道的70年产权等问题外，保险“以住房养老”的产品开发还面临着新的问题。 受税收问题的困扰，住房养老保险产品的推广速度或面临放缓。

幸福人寿人士表示，以北京为例，房地产交易过程中产生的税收将达到房价的10%的水平，保险公司希望获得减免相关税收的支持政策。 他说，如果能减免一点税，老百姓将来会从保险企业领取更多，对顾客有好处。

生命体提出了方案/

“房贷养老”，也就是“倒贴房贷养老”，也叫“房贷”，指退休老人将住房抵押给金融机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，去世后由该机构全部或处置 原中房集团总裁孟晓苏于2000年率先向寿险行业提出开展反向抵押养老保险。

今年9月国务院发布了《关于加快养老服务业快速发展的若干意见》，确定开展老年住房反向抵押养老保险试点。 随后，幸福生命监事会主席孟晓苏宣布，今年12月推出计划，明年1月推出住房反向抵押养老保险。 该产品有望成为国内首款住宅养老保险产品。

《每日经济信息》记者了解到，保监会11月下旬召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、大众人寿、中宏人寿等多家保险企业召开会议，并于12月向相关保险企业提交“住房反向抵押养老保险”，也就是住房养老)试点方案，明年1月推出相同产品

保险公司产品精算人员在与《每日经济信息》记者交流时表示，幸福生命体、共同生命体都有计划，平安也有初步计划，其他几家保险公司也参与了该项目的其他业务。

事实上，目前国内开展“在家养老”有很多难题。 英国邦瑞中华区首席代表白兮兮认为，中国开展住房养老面临着几个方面的问题。 一是住房养老很难破坏以前流传下来的观念。 二是受房价波动风险的影响，金融机构对宣传住房养老金融产品犹豫不决三是住房的采用年限通常只有70年；四是适用范围狭窄。 因为经济状况良好的人们不需要“在家养老”，经济状况过低的人们不具备“在家养老”的条件。

对此，幸福人寿的一位内部人士在与《每日经济信息》记者交流时解释说，《物权法》规定土地为70年产权，70年以后土地可以自动延续，不动产可以重新延续到70年。

推进养老需要很多协助/

对此，幸福人寿免除目前希望首先获得国家免税政策，如减免房产税、免除房屋产权证明附加税等、减免保险公司所得税的房地产担保者或有房产税者。

生命体的上述内幕认为，如果能赢得这些税收的减免，保险企业就能付给老人越来越多的钱。 他坦白说，在房间养老没有监督部门停止的问题，但有可能延期。 他认为赢得减税也有希望。 就像前几天制定了公司养老金和职业养老金一样，政府开始递延纳税，所以相当于政府开了个“洞”。

前述保险公司精算人员表示，保监会可能也需要与相关部门进行信息表达，但预计这个过程将比时间长，相关部门也将很多。

关于中国“住房养老”问题，白西认为应以商业银行为主体，补充保险企业和社会保险机构，设立由房地产中介机构参加的住房反向抵押贷款开设机构。 反向抵押贷款运行周期长，银行存款时间短，贷款双方的持续时间不一致。 目前，由于政策限制，我国保险企业还不具备金融信贷功能，国内保险资金也不允许直接投资普通房地产项目。 社会保障机构资金雄厚，业务范围与养老事业密切相关，但该业务涉及贷款发放和抵押住房的判断、维护、销售等业务，这些也不是社会保障机构的专长。 反向抵押贷款的健康迅速发展，相关法规的保障不可或缺。 规定反抵押贷款的操作程序、金融机构的权利和责任、申请人的资格、权利和义务、业务开设机构的监管等复印件，为了加强立法、规范市场，需要规范市场参与者行为的一系列法律法规和程序。

或者面临高税收问题/

关于住房养老，上述保险企业产品精算师认为，住房养老保险产品的推行速度和滞后来自税收方面的压力较大，国内房地产处于调控期，因此多数税收具有惩罚性，不包括持有期的税收。

21世纪房地产某职工在与《每日经济信息》记者交流时明确，以北京地区商品房为例，个人间商品房税收主要为3张。 一是契税，90平以下的住宅按实际成交金额的1%征收，90平至140平的住宅按1.5%征收，140平以上按3%征收。 二是税，买卖差额的20%； 三是与房产证5年以下的情况相比，按网签价格的5.6%征税。 个人向公司出售房子时，契税为3%，其他税收与个人间转让相同。 公司出售房屋给个人时，也涉及土地增值税，约为30%~60%，此外还包括印花税、税金、契税等。 他坦言，各家情况不同，征税比例也不同，具体征税比例有必要在具体情况下拆除。 据生命内部人士介绍，房地产税收还可以占房价的10%。

一位平安生命内部人士也坦言，当时邀请平安参加会议，首先是讨论保险问题，没有谈税收问题。

一家保险公司的王先生在与《每日经济信息》记者交流时坦言，如果在住房养老过程中涉及税收问题，这些税收最终肯定会转嫁给客户。