“潘石屹都把净负债降到19%了 地产长冬怎样不使资不抵债？”

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记者:王杰

3月6日，soho中国发布年报称，soho中国持有现金125亿元，净资产负债率仅为19%。

这是soho近几年来罕见的低负债。

不出所料，在复星昆仲新年酒会上，复星集团副会长兼首席执行官梁信军表示，现在是全世界的杠杆。 上一期加上杠杆在这两年必须清除。 也可以看到未来三五年后，去房地产杠杆。 梁信军的观点，得到了许多房企业主的同意。

在这样的背景下，潘石屹主动降低soho负债率，显然符合当前的大趋势。

然而，新城控股集团高级副总裁欧阳捷对邦地产表示，“资产负债率过低也未必是好事。 投资需要杠杆化，没有债务，没有杠杆化，快速发展速度相对缓慢。”

对欧阳捷来说，负债率是多少最优的模型，要用准确的数据确定额度并不容易。 他说，公司的最佳状态是负债和经营管理水平相当，负债率可以很高，但必须保障现金流充裕。

净负债率的下降与销售额下跌的关系

3月6日，soho中国发布年报称，全年企业销售额约60.98亿元，比全年约146.21亿元下跌58%。 据soho中国称，销售额下降主要是由于企业业务模式从“开发销售”变为“开发自前”。

与之相对应的是soho盈利能力的下降。 期间，soho中国毛利润约为30.78亿元，比去年同期下跌约62%； 毛利率为50%，比去年同期下降5个百分点； 税前溢利约为66亿8900万元，比去年同期下跌46%。 企业解释说，主要原因是企业业务模式的转变导致销售不动产的减少。

目前，soho中国持有现金125亿元，净资产负债率只有19%，资金量比较充裕。

在欧阳捷看来，纯粹的持有型房地产，以租金收益覆盖贷款价格，覆盖经营价格是首要的。 持有型不动产资金回收慢、少，因此要求负债率低。 “通常，持有型不动产是指公允价值。 例如，在商业房地产方面，每年的判断值可能会上升5%。 公允价值变化后，资产价值上升，资产负债率也相对下降。 ”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受国家房地产采访时表示:“对soho中国来说，如果不再提土地、扩大并购，资金支出将下降，负债率也将下降。 soho中国不再是快速开发的道路，如果是以前就流传下来的开发公司，负债率就不太一致。” 如果走持有型路线，目标应该是香港企业，负债一定要达到“20%~30%”的水平。

其实，今年很多开发商都说，年将降低负债率，迎来房地产新常态。

为了避免风险，也有开发公司在去年年末积极裁员。