“平安信托140亿布局商业地产市场”

楼市调控政策“加号”，以短期盈利为目标的房屋开发商面临着前所未有的挑战。 相比之下，以长期持续盈利为目标的商业地产继续受到机构投资者的青睐，商业地产面临着高速发展的机遇。

近年来，随着国内商业地产市场的快速发展，各大开发公司和投资机构不断艰苦投资，积极探索业务模式，不断加强资金投入和人才培养，市场投资气氛活跃。

商业不动产投资风物长应密切关注的量

国际知名房地产企业dtz戴德梁行的研究表明，随着城市化率的不断提高，城市生活人口的增加，以及国家内需扩大，城市基础设施建设和新区的快速发展，商业诉求规模将大幅增加，这将直接刺激商业房地产的快速发展。

看到其中蕴藏的巨大商机，国内众多专业投资机构开始组建团队，着手布局商业房地产行业。 但是，与开发商的自建模式不同，专业投资机构一般以房地产基金的形式，在一定期限内(5-10年)持有商业房地产，通过改造、重组，不断改善项目经营状况，提高租金收益，最后抛售、上市等

平安信托房地产投资战略研究部的拆解研究表明，国内专业投资机构的商业房地产投资战略，从零售市场的事前判断出发进行投资配置，形成全国性的战术布局，通过多种多样的房地产组合达到控制风险的目的。

研究表明，在微观层面，不同机构的投资战略不同，在选址、定位、经营等方面存在一定差异。 港资机构(如恒隆、新鸿基)关注一、二线城市核心商圈，凯德等reits偏好二、三线城市内具有资产改良潜力的房地产。

平安信托房地产投资战略研究员指出:“即使是位于同一资产池内的商业项目，各房地产的不同地域、质量、市场环境等客观因素也决定经营业绩的高低。”

近年来，国内出现了许多商业房地产项目，市场上有担心供应饱和的情绪。 但平安信托研究表明，随着国内经济和居民支出能力的提高，诉求也持续上升，零售房地产吸纳量持续增加，特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市的市场容量和深度持续扩大，高质量项目仍获得强大的商户租赁诉求

为了保持可持续快速的发展态势，商业地产开发商和投资机构通过积极的资产改良、调整措施，形成差异化经营，是当前市场的趋势。 即使是稳定经营期内的项目也必须顺应市场动向的变化，必须每隔几年更新一次项目的企业品牌。 例如，各地万象城、万达广场、凯德mall每年进行5%-20%的企业品牌调整。 商业房地产在房地产调整期间，短期内空的安装率可能会上升，经营数据可能会略有不足，但从长远来看，这是房地产快速发展不可缺少的必要步骤。

来自凯德商用的经营数据显示，2008-2009年间该公司收购的商场净租金收益率到年底达到6%以上，商场房产进入成熟稳定收益需要3-4年或更长的经营期，因此对商场的投资

平安信托140亿元布全国市场

作为国内领先的专业投资机构，平安信托在商业地产行业首次全国性布局，多年来陆续投资了许多成熟的商业地产项目，分布在各线城市，涵盖写字楼、商场、酒店公寓等各种商业地产类型，总投资规模已有110亿

平安信托表示，投资的项目整体资产收益率和上涨率表现出色，高于商业房地产领域平均水平，收益率、资产增值逐年上升，增值幅度明显。 其中，个别项目的收益率在领域内位居前列，少数临时调整期的项目也在升级改造后，以新的定位面向市场和客户。 据悉，平安信托投资的深圳“地标”大型购物中心新城市广场即将绽放新面孔，创造新的定位模式定位为“奢侈三昧”的城市中心，注重质量和个性诉求，关注顾客的经济性。

在目前国内专业机构还不够的情况下，平安信托率先进入商业房地产行业，积累了丰富的投资和经营管理经验。 另外，根据要点城市的代表性项目，平安信托在持有类房地产投资和管理方面建立了综合专业化平台。 企业根据各项具体情况，建立对应的商管团队，系统管理旗下重要商业项目，实现平安信托在商业房地产行业快速发展的阶段性战术目标，商管水平位居行业前列。

平安信托在目前的资产池整体收益率方面，与在中国落户时间较长的凯德reit等上市房地产信托基金的收益水平还有一段距离，但从这几年的增长率来看，相信未来2-3年平安信托将强势上升，资产池的收益率将进一步提高。