“三大引擎合力助推 旭辉驶入“安全快车道””

◎林中表示，“两高一轻”的战术，用资本市场的语言来解读，是“高增长、稳健负债、轻资产”。 无论是从前还是现在，旭辉都在确保财务安全的基础上实现了公司规模的增长。

经过记者顾晟从上海出发

◎他强调:“‘在快速发展中求稳健，在稳健中求快速发展’的公司快速发展理念，是旭辉长期贯彻的核心经营快速发展理念，目的是实现快速发展和稳健的平衡。”

◎在树林里，旭辉强调:“绝不乱抓土地、走错土地、把土地拿高、拿下土地王。” 旭辉的财务安全性是公司各项经营增长的前提，我们有规范的管理和纪律确保公司资金链的安全。 在整个投资规模上，企业坚持“增加收入”，反复“有多少能力、做多少事”。

◎“一言以蔽之，要在高成长和安全性之间取得平衡，价值观、战术诱惑、经验、能力、妙招都是必要的。 我们要做的是锻炼内功，做好优质产品，加快落实既定的销售计划，积极回收资金，提高周转能力，巩固标准化管理，拆足投资，抓紧机会扩充土地储备，为明、后年的快速发展 ”

去年成功在港资市场上市，迅速发展的旭辉控股集团( 00884.hk )日前宣布，企业与6家国际银行和当地银行签署了3年总额为1.565亿美元的银团贷款合同。 利率为伦敦银行同业拆息率或香港银行同业拆息率加5.65分钟年利率。

这反映出旭辉在ipo成功发行2.75亿美元优先股后，再次得到资本市场和重量级机构投资者的青睐和认同，金融界对旭辉未来的业务方向和快速发展充满信心。

旭辉集团董事长林中表示，“该协议比较有效地拓展了旭辉的海外融资平台，进一步优化了财务结构，为企业未来的成长提供了有力的支持。”

近年来，在高转速运营引擎、资本市场引擎、合作借用引擎等“三大引擎”合力拉动作用下，旭辉保持了持续高速增长，进入了安全边界的高速公路。

运用引擎:

高转速牵引逆势抬头

林表示，旭辉在“三个发动机”的带动下实现了企业更快的发展。 一个是高转速的运营引擎，是如何提高内部资源效率，加速自身资源的滚动； 二是资本市场引擎，旭辉上市后，完全利用资本市场进行融资，改善财务结构，稍微改变经营模式，进一步降低价值成本。三是合作借壳引擎。 这三个引擎是旭辉持续高速增长的安全边界。

公告称，今年上半年旭辉合同销售金额约71.6亿元，逐年增长约96%，实现了年合同销售目标的约57%。 合同销售面积约715000平方米，每平方米合同销售平均价格约10013元。 在权威第三方机构刚刚公布的上半年房企销售排名中，旭辉排名第37位，比去年同期上升了7位。

据这些业内人士介绍，作为去年内地房企香港ipo的第一股，旭辉今年上半年的快速发展是可能的。 旭辉一直以来都在重复“高周转、高去化、轻资产”的整体战术，公司的产品结构分为——70%刚需住宅、20%销售型商业经营、10%改善型产品，定位于“宜居、刚需、可购买”的中小户型市场

除了上述内部被称为“两高一轻”的整体战术和“721”的产品战术外，旭辉还推行了旨在进一步加速旋转的“4861”战术。 即拿地后4个月开工，8个月开盘，最初开盘率为60%，11个月实现资金快速周转。

事实上，随着房地产市场调控的加深和常态化，“高周转”正在成为房地产企业适应调控节奏、实现高速发展的“不二法宝”，旭辉成为了调控下逆势崛起的“高周转”的典范。 上半年房地产企业销售增速普遍上升，但96%的年增长率足以在所有房地产企业中名列前茅。

记者了解到，旭辉今年上半年的销售目标已经超额完成，企业下半年的可销售货源充足，超额完成全年目标只是一个粗略的比率。

资本引擎:

通过广阔的渠道进行稳健的融资

随着销售额的增加和公司规模的扩大，近年来旭辉在土地市场上也表现突出，引发了媒体“疯狂”、“激进”的质疑。

但林介绍说，过去和现在旭辉的投资和扩张都非常谨慎，旭辉始终在确保财务安全的基础上实现公司规模的增长。

这个说法可以得到权威机构的印证。 来自汇丰的最新研究报告称:“旭辉以前有过慎重的扩张记录。 从年到年，旭辉以底价收购了22个新项目。 ”。 另外，汇丰认为:“全年旭辉的实际销售额可能超过125亿元的销售目标，因此50亿元的土地取得费用可能会向上调整。”

今年上半年旭辉已经购买了12块土地，总地价达86亿元，地上建筑面积约153万平方米，这12块土地遵循着“区域布局战术”的要求，即“战术焦点、区域深耕、一二线城市”。 除杭州外，其他土地属于企业已经进驻的城市。 “对我们来说，这些城市已经很熟悉了。 市场上有我们成熟的产品，当地有我们成熟的团队，我们的开发效率高，风险小。 ”

事实上，在“在快速发展中求稳健、在稳健中求快速发展”的核心理念指引下，旭辉非常关注公司的安全性。 例如，净负债率，旭辉内部有严格的控制指标。 在目前高增长的前提下，旭辉在维持70%~80%的负债率方面被认为是比较稳健的战略，与之相对应的是对现金流的全面管理，不仅是日资金报告管理、周资金会议管理、月资金分解管理，销售回收率也一直很高，基本上90

旭辉销售的产品是刚需居住的产品，市场诉求旺盛，为调节和确保资金链的安全留有很大的余地。 》资金链的安全管理在林中被认为是财务管理工作的重点。

据业内人士分析，旭辉上半年买地看起来花费不少，但销售金额也达到了其约定目标，完成率接近全年的60%。 林中表示，下半年的销售目标将会增加。

林表示，上半年土地购买没有超出旭辉的能力范围，下半年旭辉的销售保持了上半年的势头，“我们有能力继续购买土地”。

业内人士表示，从目前领域的快速发展趋势来看，快速增长的公司基本上每年购买土地的金额占销售额的40%~60%。 低于40%的话，未来的增长率会受到影响，超过60%的话，会多一点。

林中对记者分析说，“业绩增长迅速不仅归功于上市后公司治理结构的进一步规范，上市也带来了越来越多的融资渠道，为加快发展注入了巨大的力量。” “此次顺利获得的银团贷款是上市后首次规模银团贷款，将进一步优化企业债务结构，降低财务价格，提高经营能力和盈利能力。”

林表示，此次成功获得银团贷款，是基于企业一贯秉承的“在快速发展中求稳健、在稳健中求快速发展”的理念，以及企业出售产品的良好势头和融资偿付能力的高低等因素，也是企业

据悉，参加此次银团贷款的银行包括渣打银行(香港)有限企业、永隆银行有限企业、东亚银行有限企业、恒生银行有限企业、大丰银行有限企业和澳门国际银行有限企业。

从名单上看，都是国际知名的大银行。 “从战术迅速发展的立场出发，我们选择合适的融资方法； 走向海外融资是因为年限长、利率低、获取渠道方便。 林中说:“目前企业资金状况良好，有70多亿现金流量，短期内没有其他融资诉求。”

业内人士表示，旭辉能以如此低廉的价格获得银团贷款。 “这本身就是对资金链状况的背书效应。 如果旭辉的实际财务状况确实如外部所担心的那样，为了“冒充”有很大的风险，那么银团就没有可能放贷。

旭辉的财务状况稳健，国际评级机构惠誉( fitch )、穆迪) s )及标准普尔) s&； p )对b+、b1和b+的发行者分别给予评级。

林表示，据此，旭辉将完全利用资本市场融资的便利和特点，不断优化和调整财务结构和债务结构。

自去年在香港上市以来，旭辉出现了一些重要变化，包括发行ipo、“银团”贷款等债务，改变旭辉债务中长期、短期结构比例，减少短期债务，为资金链安全带来更大保障。

据说旭辉的短期债务基本控制在总债务的20%以内。

协作引擎:

购买土地多次重复“四不”是擅长“借力”的

牵引旭辉进入安全高速公路的第三个重要发动机，在林中被认为是“合作借力”。

从去年开始旭辉在合作战术的实施上相继取得了突破。 继去年在上海闸北地块与绿地集团合作后，今年6月24日，旭辉宣布再次与绿地集团共同开发杭州滨江奥体地块。 这个地块是旭辉今年5月下旬以35亿6500万元的价格取得的。

记者了解到，今年上半年，旭辉购买了12块土地，总地价86亿，地上建筑面积约153万平方米。 值得注意的是，在这12块土地中，6块是共同开发的，合作者的所有权为50%至67%。 合作方分担了大部分土地价款，大大降低了旭辉的资金压力。

记者粗略统计，这12块土地中旭辉承担的土地价款合计不到50亿，其中最长的支付时间为明年5月，如果扣除旭辉上半年已经支付的土地价款，则今后1年内，这12块土地应支付的土地价款合计 业内人士表示，旭辉基于去年年末现金余额45亿、今年上半年销售额71亿5000万、上半年现金余额71亿、共同开发模式下的价格分解和漫长的土地价款支付期，“评估认为旭辉现金流充裕，应无支付压力”

林向记者表示，他对合作力量的理解是:“引进强有力的合作者，有利于项目开发和公司的长期快速发展，资本市场也很看好这一战术联盟。”

从时代背景看，当前房地产领域进入马拉松后半段，全领域合纵连横、资源整合将成为大趋势。

显然，林中借力，合作力也被视为保障旭辉未来持续增长的重要引擎。

林说:“我们不追求持股和操盘手，合作形式非常灵活。”在合作公司的选择上，旭辉是国内超大规模的知名房地产公司，他首要考虑的是对方自身也有开发能力这三大类。 二是国外知名大企业品牌房地产公司，对方有雄厚的资金实力和企业品牌的影响很大，“在与他们的合作中，我们可以看到他们对企业品牌、质量、服务的关注远远优于一时的得失和损益”第三类是有些特殊的特

关于如何保证合作顺利进行，林中也总结了自己的经验。 首先，衡量合作者是否彼此有共同的价值观。 “旭辉是一家规范的公司，追求在业界建立自己优秀的企业品牌。 对质量不感兴趣，不想投资企业品牌，喜欢‘杀鸡取蛋’的公司，不符合旭辉的价值观，所以很难合作”。 其次，合作者之间的战术是否有分歧。 合作伙伴最容易矛盾的地方是战术的差异。 “例如，我们必须高速旋转，但对方却想把光盘藏起来。 这就是战术不同，不能合作。 ’最后，合作者必须相互追求互利共赢。 “大家一起赢吧。 这不是‘我赢你输’的游戏”。

林表示，旭辉决不“随便拿地、拿错地、拿高地、拿地王”，在整个投资规模上，企业一直坚持“增加收入”，“有多少能力、有多少事

“一句话，要在高增长和安全性之间取得平衡，价值观、战术诱惑、经验、能力和妙招都是必要的。 我们要做的是锻炼内功，做好优质产品，加快落实既定的销售计划，积极回收资金，提高周转能力，巩固标准化管理，拆足投资，抓紧机会扩充土地储备，为明、后年的快速发展 ’林中如说。