“首付贷产品抬高购房杠杆 业内提示违约风险”

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经记者史青伟出生于上海

在住房贷款优惠还没有充分落实的情况下，网络金融开始渗透到这个行业，首付贷款产品就是其代表。

绿地、世茂、金地、越秀等房地产商近期平安建房，推出房贷、房宝等跨境产品，通过分期首付、短期过桥贷款等方法，促进房企首付不足和首付补贴等问题的快速回收。

此外，住房黄金所目前提供住房保险贷款和住房保险贷款两种首付贷款产品。 住房贷款由知名房地产开发商提供本息担保，住房保险贷款由公共保险提供本息担保，前者年化收益率为8%，后者为7.5%。

不少业内人士向《每日经济信息》记者表示，从目前住房市场来看，首付分割无疑有助于降低购房门槛，提高市场整体交易意愿。 但这将间接提高购房者的财务杠杆，降低违约价格，带来部分不合格的购房者，扩大房地产市场风险。 在这种背景下，如果房价向下波动，违约贷款的可能性也变大。

平安好房:跨境产品帮助房企回收资金

项目一:好的住房贷款资金来源:陆金所等资金用途:绿地五彩缤纷的广场

购房首付贷款方法:有抵押+无抵押

记者了解到，绿地五彩广场项目由房地产开发商绿地集团公布，住宅单价为38000元/平方米。 平安好房提供的住房贷款分为有抵押的和无抵押的，以有抵押贷款的30万为首付，期限以1年为例。 根据好的房贷计算公式，30万元首付一年利息总额3000元(等额本息)，每月250元，最后一期还款300元) 250元，目前房贷期限只有一年。

与有担保贷款相比，无担保贷款的利率相当高，最高贷款额为30万，一年利息总额为4.61元(等额本息)，每月还款26681.22元。 两年利息总额39643.28元，每月还款14151.8元； 三年利息总额为59480.13元，每月还款9985.56元。 各期年化利率均为12.2%。

能够提供这样的贷款利率，要归功于平安好房8月29日推出的网络金融新商品“好住房贷款”。

据了解，好的住房贷款有抵押贷款的最高贷款金额为抵押物标价的7成，最长借款期为12个月。 房贷无担保贷款最高贷款金额为30万元，最长借款期为36个月。

住房贷款被定位为“首付资金处理计划”。 也就是说，为购房者提供用于支付住房首付的优惠贷款。 平安好房ceo庄诺表示，优质房贷为绿地集团、世贸集团客户提供100亿融资资金，资金价格仅为10%，陆金所是优质房贷的首要资金来源。

在平安好房的普及中，首付“零”的利息被放在了突出的位置。 那么，如何实现“零”利息呢？

庄诺表示，迄今为止，房贷利息分为开发商全部贴息、开发商和客户负担、客户全部利息负担三种方式，可以为购房者办理零利率首付贷款。 为了方便购房者筹集首付，对于一点的合同楼，房屋可以顺利享受折扣优惠，最多有抵押贷款可以实现一年零利率，无抵押贷款可以实现三年零利率。

“对住房贷款风险的管控点在抵押物上，也有为了确保贷款安全而出钱的法规。 ”平安好房首席网络金融官韩晓说。 除首付分期贷款外，住房贷款的服务范围还包括贷款、过桥贷款、回购建筑物贷款等。

除此之外，理财产品“好房宝”也可以作为首付使用。

据悉，《好房宝1号》第一期的发行规模为30亿元，计划2万元购买1部，每人最多购买10部。 基金申购人可以在180天内随时赎回，预计将获得大华基金的5%至6%的年化收益率。 期间购买房产的话，平安好房还会增加6 %~8 %的住房公积金收益，所以预计年化综合收益率最高将达到14%。 但是，目前该产品只与购买一手房的顾客进行比较。

平安好房人士向《每日经济信息》记者表示，目前购房主力来自刚需一族，而这些刚需购房者恰恰是首付能力最弱的。 房贷、房贷等跨境产品，通过首付分割、短期过桥贷款，处理了购房人首付不足、首付补贴等问题，促进了房企销售资金的快速回收。

但是，根据监管规定，以前传说银行不能介入首付贷款，这是违规的吗？

据悉，房网试图借用陆金所和大华基金的资金，将这一部分与以前传入银行的业务进行区分。 资金来源之一是平安银行，但更大部分来自平安陆金所的p2p渠道。

尽管如此，首付贷款的风险依然不小。

礼德富首席执行官洪凯彬表示，从目前的住房市场来看，首付分割无疑有助于降低购房门槛，提高市场整体交易意愿，但首付分割会降低购房人的违约价格，使银行原本设计的风向标失效。

关于首付贷款的前景，洪凯彬表示，近期政策放宽，套房也可以正常申请贷款，首付分期也应该会受到冲击。 此外，首付贷款市场受政策和住房市场走势的限制。

住房金所:平台只做中介不支持没有购房能力的

项目二: pp猫房保贷14001项目融资: 554万元年化收益率:8%理财期: 12个月

“pp猫房保贷14001”项目由本互联网金融理财平台微富合作伙伴房金提供，借款用途为购买房金确认的房地产项目的预售商品房首付的一部分。 本产品为本小额财富与房款所联合推出的p2p类理财产品，属于定期理财。 由开发商提供本息连带担保责任，利息预付，到期偿还。

房金所运营总监周海平告诉记者，房金所易居本、红杉资本、中国，是专业提供互联网金融服务的运营企业，是专注于房地产互联网金融的o2o服务平台。 在“pp猫房保贷14001”项目中，借款人违约，开发商承诺不交房证明，开发商与借款人的法律关系如下。

根据借款人与开发商签订的违约责任声明，开发商就借款人该借款的全部义务和责任向投资者提供连带责任保证。 借款人逾期还款的，开发商承担担保责任后，有权向借款人追偿利息和/或本金和/或违约责任，在借款人未偿还全部借款本金和利息之前，借款人此次借款购买的商品房开发商不向借款人交付所购房屋，并“不动产权证 借款人逾期还款的，应当根据与投资者签订的《借款合同》承担违约金，并按照逾期还款金额的每日一万分之六计算。

除此之外，投资者还有权通过房屋金所或相关人员转让全部或部分债权，对借款者的债权转让次数不受限制。 但是，投资者取得的债权通过住房贷款取得债权的，受让人取得这些债权，持有7天以上后可以转让这些债权。 转让的债权必须是人民币5000元以上金额的整数倍，且明确的该金额必须是转让的债权金额除以该金额小于200。

关于开发商是否收取一定的担保费，周海平告诉《每日经济信息》记者，开发商没有提供担保费。 平台作为纯中介者，只收取一次不重复借款额1%的服务费。 加上对投资者的8%，借款人承担的综合价格不高。

一位业内人士表示，房屋贷款所推出首付贷款产品，一方面是为了帮助购房者融资，另一方面也是为了方便住在中国，获得越来越多的房地产代理项目。

但是，由于首付贷款产品间接提高了买家的财务杠杆，市场对此有些担心。 洪凯彬表示，首付分割将带来部分不合格买家，扩大房地产市场风险。 首付贷产品的吸引力大于普通的理财产品，但不如其他网贷产品。

对此，周海平表示，房贷处推出首付贷款产品的首要目的不是为没钱的购房者借钱买房，不支持没有购房能力的群体，只是提供资金短期放贷，实际上是购房者短期资金不足的问题。 他还表示，房贷处对借款人资格审查严格，贷款实际上是专项资金专用的，所有借款相当于楼盘，借款人可控。