“4000亿销售背后：保利快速发展的逆周期扩张逻辑”

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本报记者张晓玲实习生邓纯榕广州报道

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保利迅速发展的规模扩大得益于其城市布局。 在过去的五年中，保利将该地区和城市的布局聚焦于城市群和都市圈。

房地产市场总是有先知的先知先觉。

国家发展和改革委员会的最新文件明确了城市群和都市圈是中国城市化的未来方向。 中央企业巨头保利发展迅速，三五年前就熟悉了这个逻辑。

4月16日，保利迅速发展的年财报迟迟未出，成为发布财报的最后一位房地产龙头。

得益于深耕城市群，全年保利合同额突破4000亿元，居第五位。 今年一季度，保利持续发力，销售1096.6亿元，上升至第四位。

在去年房地产领域资金紧张的背景下，保利扩大了融资和土地，并逆势扩张，推动了运营变革。

进入2019年，在一二线市场回暖的情况下，保利快速发展的城市布局销售业务将继续盈利，另外，企业多年试水运营业务也将进入深水区，商业、房地产等板块有望迎来爆发式增长。

聚焦城市群

财报数据显示，保利快速发展年合同额4048.17亿元，比去年同期增长30.91%。 合同面积为2766.11万平方米，比去年同期增长23.36%。 累计实现年回收率3562亿元，回收率达88%，稳定上升。

东吴证券表示，保利快速发展的市场占有率上升至2.70%，位列领域前五、央企第一。

而且，保利快速发展的盈利水平也在提高。 归母净利润189.04亿元，比去年同期增长20.92%。 企业毛利率从1.45个百分点上升到32.49%，投资收益26亿9000万元，比去年同期增长60.06%。

保利迅速发展的规模扩大得益于其城市布局。 在过去的五年中，保利将该地区和城市的布局聚焦于城市群和都市圈。 期间，企业一二线城市和六大核心城市群销售贡献均达到77%，其中仅珠三角实现合同销售1170亿元，比去年同期增长24%。

房地产金融的迅猛发展和助推，也是保利持续增长的重要因素。 年报显示，企业旗下信保基金累计管理规模突破1000亿元，比去年同期上涨27%以上，累计投资项目超过150个。

年保利的迅速发展加大了直接融资。 平安证券表示，企业期内发行的3年期中期票据为50亿元，美元债券为10亿美元。 去年11月，保利宣布100亿元持续性票据获准注册，发行首付15亿元，票面利率为4.63%。 截至期末，有息债务综合融资价格为5.03%，处于领域低水平。

2019年保利快速发展的融资特点继续凸显，1月发行15亿3年期中期票据，票面利率仅为3.6%，创17年来新低。

易居研究院智库中心的研究监督严跃进，证明保利房地产基金规模不断扩大，企业具有良好的金融操作能力。 这样的金融资产，保利在后续并购等方面占得先机，可以挖掘投资机会，低价并购项目。

持续的收购也帮助了保利的业绩。 迄今为止，保利完成了对中航地产( 000043 )的收购，扩大了自身的增长。 年，保利迅速发展完成保利(香港)控股有限公司50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。

另外，值得注意的是，作为中央企业的保利在投资制度上的实践推动了销售规模的增加。 年末，保利出台了力度和投案。 公告称，单一项目和投资总额上限不超过项目资金峰值的10%。 其激励力度在中央企业地产商中属最高水平。

保利表示，企业将继续优化奖金分配办法，进一步落实股权激励和项目与投资长时间激励机制。

怎么穿越周期？

作为中央企业，保利虽然规模落后，但像万科一样保持着稳定的增速。 这样的公司追求的不是大跌，而是稳定地跨越周期。

今年3月，保利的快速发展提出了房地产周期论，认为全国性的拐点在去年4季度已经出现。 保利还表示，企业将在动态调整中布局百城，聚焦“胡焕庸线”东南、一二线城市和珠江三角洲、长江三角洲、京津冀三大城市群。 保罗也在实践这个理论。

年，保利迅速发展土地持续深耕一线，一线城市扩大金额和面积分别占74%和61%。 待开发储量9154万平方米中，一二线城市占60%，六大城市群合计占69%。

去年，保利的快速发展共扩大了132个项目，容积率面积新增3116万平方米，比上年减少31%。 土地价格为1927亿元，比去年同期减少30%，楼宇平均地价为6186元/平方米。

严跃进认为，“住房企业融资价格低，规模越大反而越有利”。 他还指出，领域周期不好时资金充裕，往往有越来越多的投资机会。

华创证券表示，保利在快速发展拿地方面积极扩大，-年拿地金额分别为56%、87%和47%。 除了年超过50%外，通常基本维持在50%左右。

中信建投证券表示，保利快速发展、土地储备充裕、坐拥央企的背景特点是，融资便利、市场信用资质远高于其他房企，在今年市场整体景气下滑的情况下，企业在扩张方面具备了重组灵活性。

对住宅企业来说，要想跨越经济周期，未来的房地产不仅要开发业务，库存运营也必须保持前列。

因此，保利确立了从房地产开发转向开发+运营，寻找新的利润增长点。 年9月，保利房地产( 600048岁)正式更名为保利快速发展，确定了“房地产化”的快速发展战术，加快了“一主两翼”的快速发展。

财报显示，年保利快速发展通过并购、联合开发、旧城改造、产业扩大等途径获得项目75个，占全年扩大金额和扩大面积的54%、58%。

作为房企转型重要赛道之一的物业管理行业，保利布局全国131个城市，综合实力位居领域前五的商业管理板块运营项目65个，管理面积266万平方米，累计外拓购物中心10个，酒店4个，轻

保利也加速了产业链的并购整合。 年，保利和合富完成了辉煌的股权整合，通过收购物业管理龙头湖南天创物业，不断完善物业布局。

另外，作为较早开始布局的房地产金融，保利以快速发展的产融结合为经营理念，是国内最早设立房地产私募基金的企业之一，拥有目前国内最大规模的房地产基金管理机构信保基金。

年，保利试租了住宅类reits。 保利董事长宋广菊表示，reits将成为保利构建“一主两翼”业务布局的战术资本工具。 未来，保利将以存量房地产为基础构建租赁房屋等业务的盈利模式，利用reits实现战术变革，形成房地产开发+运营+金融的闭环。 (张伟贤) )。