“房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正的房地产开发商”

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投资信托不再只是固定收益，上海的信托企业引入有限合伙形式，信托计划的投资者直接参与项目权益投资，以出资比例的形式分享项目收益，其最终收益取决于商品住宅的销售情况和最终售价。

上海信托房地产金融总部副总经理张锡麟指出，这类产品的设计期限较长，有望基本覆盖房地产市场的整治周期。

“房地产项目即使遭遇市场低谷，也有充裕的时间走出谷底。 太短了，比如三年，项目正好在市场底部到期，投资者很可能会受到损失。 当然，如果项目提前达到了双方的期望，也可以提前结束。 ”

有限的合作形式/

年10月，上海信托推出了“上信万科房地产股权投资集合资金信托计划”项目。 上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合作公司的普通合伙人( gp )，负责基金的投资和管理。 该集合信托计划为期5年，募集资金27亿875万元，信托资金认购有限合伙公司的有限合伙人份额，成为合伙公司的有限合伙人( lp )。 投资者以有限合伙人( lp )的身份参与房地产项目的运营，享受项目红利，不参与项目管理。 因此，具体来说在收益分配上，投资者的信托收益与项目的利润水平完全相关，并随项目的利润情况而变动。

上海信托房地产金融总部副总经理张锡麟介绍说，用有限公司的方法投资房地产项目的股票，是将上海信托的项目从融资模式转换为投资模式的尝试，也是项目创新的亮点之一。 这个结构设计相当于以投资者为股东，介入房地产开发的一级市场。 今后，使用同样结构设计的信托计划将会增多。

据了解，以有限的合作社制募集资金已成为海外创投的首要途径。 从领域内的实践经验来看，有限合伙企业的广告主要有以下两个优点。 根据国家有关税务和《合伙公司法》的规定，有限合伙公司无需重复缴纳所得税，不选择企业制形式而选择有限合伙制，可以不缴纳双重税款。 其次，分配机制灵活，有限合伙的收益或者利润分配完全由合伙人自由约定，不受出资比例的限制。

项目设置综合考虑房地产周期/

但是业内人士表示，购买房地产类股票的投资信托风险需要考虑房地产周期的变动。 例如，限购导致房地产最终销售不利，房地产价格大幅下降。

对此，上海信托房地产金融总部副总经理张锡麟认为，以《上信·万科房地产股投资集合资金信托计划》为例，投资者赚钱是一个大致的率。

“该项目位于中环线之间，所以地区很好，该地区新建住宅供应量有限。 万科土地的地板价格都接近2.2万元/平方米，最终售价超过4.5万元/平方米是大致的率。 所以，综合分析，我认为投资者赚钱是一个大致的比率，但就是减钱和赚钱的问题。 ”张锡麟想。

据了解，上海信托和万科联合开发的项目位于张江高新区中区。 住宅和非住宅类的比例分别为73%和27%，不动产类型包括花园洋房、公寓、商业、soho和酒店式公寓。

相比之下，比张江板块更偏远的外高桥板块，受自贸区概念的影响，目前房价达到3.5万元/平方米左右，部分高质量项目价格已经超过4万元/平方米。

“投资者的投资期限最长为5年，这也是有计划的。 我们认为五年左右的时间几乎可以覆盖房地产市场的完善周期。 房地产项目即使碰到市场低谷，也有充裕的时间走出谷底，例如2008年的行情。 太短了，比如三年，项目正好在市场底部到期，投资者很可能会受到损失。 当然，如果项目提前达到了双方的期望，也可以提前结束。 ”

不动产短期内不发生系统风险/

今年可以说是不动产信托的“多事之秋”。 许多不动产信托计划逾期不付款。 这种情况发生后，信托企业一般有几种处置方法。 也就是说，按照事先约定的预期收益率向投资者支付本息，然后由信托企业处置抵押物，向房产商提起诉讼收回货款。 或者信托企业重新发行新的信托计划，借新还旧，将项目转卖给其他继续项目的企业……

张锡麟认为，出现这些问题的房地产项目有两大共同优点。 第一项目本身质量有缺陷，例如房型不好、地段太远等，房地产卖不出去。 二是房地产项目在三四线城市。 这些地方的房地产市场交易不活跃，可投资空之间有限。

从宏观层面来看，中国房地产市场短期内发生系统性风险的可能性很低。

穆迪中国学术顾问委员会第二次会议于11月9日在北京召开。 委员会成员包括中国知名学者和穆迪亚太地区高级管理层。 与会者也讨论了这个问题——中国的房价一直在上涨，而且这种趋势还在继续，特别是在一线城市。 房价近年来急速上涨，一些注意者担心中国房地产市场可能存在泡沫。

众所周知，金融资产泡沫很难识别。 在中国房地产市场，对此的判断受中国经济高速增长和城市化程度提高的影响越来越多。 毫无疑问，这是房价上涨的部分原因。 另外，与m2的增长和替代投资(例如中国艺术品)的价格等其他指针相比，房价的上涨似乎并不高。 另一方面，中国普遍缺乏流动性和较高收益的其他投资工具，这也可能是推高房价的原因之一。 过去十年房价上涨的情况，在某种意义上与日本泡沫经济崩溃前的几十年很相似。

穆迪中国学术顾问委员会探讨了可能影响中国房地产市场未来快速发展方向的各种因素。 例如，放开资本账户管制，降低经济增长，有望缓解房价进一步上涨，对城市化和通货膨胀的预期将产生相反的效果。 另外，进一步确定农民产权等其他因素，从长远来看也有可能增加建设用地的供给。 但是，总体上参与者认为短期内中国房地产市场崩溃的可能性很低。 但是请注意，这个市场容易受到宏观经济政策重大调整带来的意外后果的影响。

事实上，对近十年房地产融资结构的梳理表明，房地产企业正在摆脱对银行的依赖，借助海外融资、信托、基金、证券公司的资金管理等工具，走上多元化的直接融资之路。

“住房企业高度依赖银行贷款的单一结构将来不太可能持续，房地产市场融资必然呈现成熟的房地产市场多元化结构，直接融资比例将提高。 ”住建部政策研究中心主任秦虹认为，不断加码的房地产调控，难以再现宽松、低价、易手的银行贷款间接融资的环境。 在国内，随着金融信托媒体加剧的趋势，房地产信托发展迅速，据业内人士评价，中国信托业目前已达10万亿，其中一半以上的发行与房地产有关。

被誉为“新兴市场教父”的邓小平新兴市场团队执行主席马克·马波兹( markmobius )在今年秋季接受媒体记者采访时也表示，中国投资者购买房地产类基金或reits )房地产信托是最佳选择。 这些投资十分分散，也不用担心办理手续和交税。

另外，数据表明年中国房地产市场信心明显回升。 年前10个月，全国商品房和住宅销售平均价格分别为6384元/平方米和6006元/平方米，比年同期分别上涨8.6%和8.4%，比1~9月分别缩小0.1个百分点。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月全国100个城市住宅平均价格连续17个月上涨1.24%，比上个月扩大0.17个百分点，比去年同期上涨10.69%，连续11个月同比上涨。

其中，在房地产市场活跃成熟的上海，房地产交易比较活跃，但没有像其他中国城市那样大跌。 这反映在居民的房价上，上海居民的房价保持着上升通道，但价格稳定上升，比其他许多城市更具可持续性。

越来越多的投资者看好房地产市场，一是因为中国中产阶级数量达到3亿，还在持续增长，二是年轻一代比上一代更有财力和生活质量。

(文/高行) )。