“解密土地流转信托：农地确权是前提“耐心资金”是考验”

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经实习记者周雅珏出生于北京

继中信信托旗下国内首个土地转移信托落在安徽省宿州后，中信信托、北京信托相继发布了近10个土地转移信托。

昨天( 3月11日)，北京信托某土地流通项目负责人向《每日经济信息》记者表示，从项目选址的角度来说，目前土地流通项目集中在经济比较发达的东部地区。 因为这些地区农地的确权认定工作比较完整。 另外，土地流转信托的周期通常在10年以上，市场上是否有长期稳定的“耐心资金”，也是信托参与土地流转信托项目的最大考验。

信托优先东部地区

中信信托第一单土地信托落户安徽宿州后，在山东、贵州的项目也相继完成； 北京信托也在江苏无锡、句容、安徽铜陵等地开展土地流通信托。

《每日经济信息》记者观察到，无论是中信信托还是北京信托，其土地流转项目都集中在经济发达的东部地区。 对此，北京信托相关负责人表示，从调查情况看，各地农地确权证情况千差万别，我们目前正在进行的一些土地转移信托项目集中在经济比较发达的地区，这些地区确权工作比较完善

目前，我国农村有许多土地没有得到切实的权利登记，这也是政府今后五年工作的要点。 获得确权认证的土地大部分是20世纪90年代完成的，由于当时的测量精度、制度等问题，实际土地面积与证书面积不一致，这给土地搬迁项目的实际推进带来了诸多不便，信托企业有必要重新组织土地认定工作。 因此，项目所在地区的土地拥有确实的权利是信托介入的前提，选择土地确实权利状况确定的项目有利于信托企业的介入。

不仅要选择地区，对土地经营者的选择也很重要。 “目前，土地转移信托还处于试点阶段，不像房地产等以前流传的业务那样，选择交易对象的既定领域标准没那么多。 但是，信托企业也有自己严格的风控体系，并不是所有项目都能通过内部风控考核，首要考虑的是经营者的综合实力，农民对固定地租的保障是最基本的考核标准。 ”上述人士说。

利润点还不成熟

从目前上市的10多家单土地流通信托来看，标准配置了“产权信托”+“资金信托”推进的“双重信托结构”。

《每日经济信息》记者观察到，针对农业生产周期的性质，土地流通信托的周期通常在10年以上，比信托企业经营以前的传统领域周期要长。 市场上是否有长期稳定的“耐心资金”，也是信托参与土地流通信托项目的最大考验。

“产权信托和资金信托是两个相对独立的信托，土地转移信托期限较长，但资金信托根据项目运营情况设计。 目前上市的项目中，资金信托的周期为2至6年。 ’据上述北京信托相关人士介绍。

目前，土地流通信托项目盈利模式仍是行业关注的核心。

对此，这些人表示，虽然确实有土地流通信托的盈利模式，但目前的盈利点还不成熟。 他们不是在前端农民市场盈利，而是在后端盈利一定。 “信托与以前流传下来的业务不同，只是起到了融资贷款的作用，对于土地流通信托来说，信托起到了构建平台整合资源的作用。 在我们调查了解的情况下，农业普遍问题有资源不足的因素，有时资金不是最重要的问题，市场才是。 信托企业可以利用自身丰富的资源平台，整合农业生产、经营、销售等各个环节，以求利润。 ”

此前，中信信托与顺丰旗下经营食品电子商务的子公司顺丰合作，设计了与冷链食品比较定制的费用信托。

也许，信托企业在土地流通信托项目中，可以确定所获利润为第三方经营者土地经营后的部分超额利润。 但是，更大的蛋糕是信托企业以土地为中心转移信托，整合平台资源而获得的无形利益。

由于项目盈利点不在前沿农民市场，信托企业想要获取盈利整合平台资源，后期项目的管理至关重要，需要投入大量人力、物力。

“我们的模式已经比较成熟，和各地不同的情况比较，有创新和改善。 四川将公布土地流转面积更大的项目，模式上有较大创新。 土地流通信托模式不是最重要的，最重要的是企业是否具备进行资源整合的能力。 ”上述人士说。

据了解，目前中信信托有10多个团队参与土地流通信托项目，试图建立土地信托与云信托相结合的运营方式。