“荣盛快速发展首席经济学家尹中立： 一季度政治局会议释放新信号 实行预期调控”

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荣盛迅速发展了首席经济学家尹中立

最近，中央政治局召开会议专门拆解和研究一季度的经济形势。 会议指出，对去年四季度形势解体会，这次有许多新的提法和评价，特别是对房地产市场来说，去年四季度没有强调“住房不炒”，但这次再次被提及。 一些解体者认为这是房地产政策拐点的信号。 股市房地产板块在4月21日的交易中集体大跌，龙头股万科等股均下跌5%以上。

我认为房地产政策只是根据市场形势进行了微调，是对3月以来充斥市场的过度乐观心理的矫正。

一、发布新信号

4月19日，中共中央政治局召开会议，强调是为了多次住房子，不是为了炒房子，实行了一城一策、城池政策、城市政府主体责任的长效调控机制。

“房住不炒”最早在年末的中央经济实务会议上提出，从年至年7月，在历次重要会议上反复重申了这一基调。 为了落实这一政策定位，有关部门出台了多项抑制房地产炒作和房地产投机的政策措施。 限购、限贷、限售等政策措施就是典型代表。 但是，随着房地产市场的走势调整和宏观经济下滑的压力，在去年10月底和12月13日的两次中央政治局会议上，没有一句话提到房地产，2019年政府的实务报告中没有再次确认“住房不会被炒鱿鱼”。

此次政治局会议再次出现“房地产不收购”，证明中央对房地产市场形势评估出现新变化，房地产市场政策基调有所调整。 这次会议认为宏观经济运行得比预期好，因此，去年提出的“六个稳定”政策这次没有被提及。

从近几季度政治局会议的精神来看，决策层对房地产市场的政策取向随着市场的变化而变化，是典型的相机决策。 中央关于房地产市场的政策构想之所以得以传播，是为了维持市场的稳定运行，不允许市场大幅波动，不允许市场过热，不允许市场走势下跌。

二、房地产市场转暖，许多指标走势超出预期

中央再次强调不炒房地产最重要的原因是房地产市场在今年一季度发生了明显的变化，据市场人士称，楼市出现了“小阳春”行情。

去年第四季度房地产市场已经出现了趋势性下跌。 因此，相关部门放松了对房地产市场的限制政策，2019年一季度政策环境相对缓和，市场预期发生了变化。 在一系列政策变化中起重要作用的是房地产金融政策的一些变化。 年前三季度的贷款管理相当严格，但今年一季度各银行处理贷款的速度大幅加快。 信用环境得到了很大改善，缓解了开发公司资金的紧张。 另外，减税、削减费用、股市回升等因素对楼市回暖起到了一定作用。

从今年一季度的市场传导来看，首先由于信贷放宽，贷款加速，开发商资金来源增加，受土地市场传导加剧，土地市场价格上涨，刺激了住宅(包括一手住宅和二手房市场)的价格一齐上涨的情况。 数据如下。

融资环境得到缓解，房地产开发公司筹资明显改善。 2019年一季度社会融资规模增加值累计8.18万亿元，比去年同期多2.34万亿元，其中3月份社会融资规模增加值2.86万亿元，比去年同期多1.28万亿元。 第一季度的金融数据相当于过去的一天。

在整体融资环境宽松的背景下，房地产公司资金状况明显改善。 1-3月，房地产开发公司资金38948亿元，比去年同期增长5.9%，增速比1-2月提高3.8个百分点，比去年同期上升2.8个百分点。 公司开发贷款和住房贷款有明显改善，国内贷款比去年同期增长2.5%，比去年同期增长1.6个百分点，个人贷款比去年同期增长9.4%。

部分城市住宅用地交易回暖，住宅用地交易溢价率明显回升。 1-3月，一、二线城市住宅用地成交面积较去年同期有所上升。 进入3月，地方城市土地市场明显回暖，杭州、武汉、成都、天津等城市土地成交规模大幅增加。 各城市土地交易平均溢价率比上个月有所上升，3月2日，3线城市土地交易平均溢价率分别达到25.6%和23.7%。 (详情请参照图1 )

房地产开发投资增长率持续快速增长。 一季度，全国房地产开发投资23803亿元，比去年同期增长11.8%，增速比增长0.2个百分点。 其中建安投资增长4.75%，比去年同期上升5.6个百分点。 其中，住房投资17256亿元，增长17.3%，增速下降0.7个百分点。

新建住宅和二手房的交易价格上涨，导致一些城市的交易量增加。 1-3月，商品住宅销售面积比去年同期减少0.6%，降幅收窄2.6个百分点。 3月当月住宅销售面积已有小幅增长，一线城市住宅成交明显回升，上海和深圳比去年同期分别增长19.8%和22.6%。 3月70个大中城市中，二手房价格上涨的城市数量明显增加，二线城市二手房价格跌停反弹，一线城市和三线城市二手房价格涨幅扩大。 1-3月，北京市、上海市、成都市二手房交易量比去年同期增长12%、45.2%、60.5%。 (详情请参照图2 ) )。

三、房地产市场整体稳定运行

2019年，房地产市场调控的总体目标是稳健增长，特别是在新中国成立70周年之际，要求市场稳定，不得过热或过冷。 当市场期望出现过度乐观的苗头时，中央一定会出手进行预期管理。 从而平准市场波动，稳定地价，稳定房价，实现稳定预期的快速发展目标。

从4月初开始，各主要媒体为了诱惑舆论而刊登了文章。 4月8日，中央银行旗下的金融时报刊登了禁止宣传楼市“小阳春”的消息。 4月15日，中国经营报(博客)表示，“一线城市楼市小阳春炒作应该休息。 4月17日，前央行统计司官盛松成在总公司旗下的经济参考报上发布文案，“房地产调控不动摇，必须注意新一轮的房价上涨。

在落实城一策要求的基础上，中央对地方提出了警告提示。 4月19日，据总公司报道，按照稳妥实施房地产长效机制方案的明确月度拆解、季度评估、年度考核要求，住房和城乡建设部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市提出了警告提示。

根据过去的经验，有必要关注信用政策的变化和对市场的影响。 年第四季度，为了防止市场整体下跌，中央通过放松银根，特别是信贷政策进行了逆周期调节。 一季度楼市各项数据比预期增加更多是市场对此做出了正常反应。 4月12日，北京国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，确定实施住房贷款“认识和认识”，北京住房贷款政策将全面收紧。 该政策的出台，被认为是中央指导着信用政策的调控方向。 因此，后市走势的评估需要关注房地产公司的开发贷款、个人购房贷款的发行力、贷款进度等重要指标。

从金融运行环境来看，物价变动因素开始增加，这是货币政策值得关注的。 受中东地缘政治的影响，油价近期持续上涨，纽约原油期货价格从年初的40美元/桶上涨至现在的65美元/桶，油价对工业产品价格的影响很大。 另外，受非洲猪瘟的影响，我们保存的猪数量预计将锐减约一半，猪肉价格将大幅上涨。 美国农业部的专家预计将上升70%。 4月第一周，全国生猪价格进一步上涨至15.15元/公里，环比上涨17.4%，比去年同期上涨36%。 根据以往的经验，猪肉价格对开销费价格的影响力。

当物价上涨，金融政策容易紧缩时，房地产公司现金流量管理的重要性再次凸显出来。 (祝乃娟) )