“北京织密商业互联网挖潜花费 新零售鏖战“亚洲第一大社区””

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在线服务与现代物流业深度融合的新零售模式，在超大型社区有巨大的市场潜力。 北京天通苑已经成为这种模式的竞争地。

正好在过去的五一长假期间，箱马鲜生天通苑店正式开业； 3月，美团买菜启动北京市场测试，并在天通苑开通便民服务站； 蜜蜂把天通苑作为北京较早布局的地区之一，从去年1月开始在天通苑地区相继开设了10多家店……

被称为“亚洲最大社区”的天通苑是1998年北京市政府批准的第一个经济适用房项目。 经过20年的建设和经营，天通苑从不足2万人的郊区城镇变成了拥有30万常住人口的繁华街道，独特的商业生态也逐渐形成。

由于居住人口庞大、居民花钱多的地方集中在天通苑社区内部等因素，想分“一碗汤”的新零售公司争相上传。

世博会新经济研究院副院长刘哲在接受第一财经记者采访时表示，居民的诉求已经从基本物质需求变为美好的生活需求，与之合作，大规模社区的未来也将经历从粗放的计划建设到市场布局精细化的过程。

超级社区的巨额费用索赔

占地7.7平方公里，总建筑面积911万平方米，785幢建筑物，65000多户居民，30万常住人口……无论从哪一个指标来看，位于北京北部的天通苑都是超市社区，这意味着巨大的费用支出。

天通苑社区服务集团相关负责人对第一财经记者表示，除常住人口30万外，还有难以统计的大规模流动人口。 此外，居民最初的组成以城市路桥建设、城管建设拆房户和农民就地拆房户为主，因此有一定的实力。

根据中国指数研究院提供的数据，天通苑的调查样本中，受访者25~54岁年龄段所占比例为66.39%，也就是说大部分人处于职业期，具有较强的持续收入和费用能力。 在学历层面，43.65%的受访者在大学本科以上学历的收入层面，年收入在10万元以上的群体占总样本的51.33%，社区住户以中等收入者为主，平均收入已经达到中等收入以上水平，并且达到77.72%的

但是，以居住功能为主的天通苑，由于饮食不便、交通不发达、生活配套设施跟不上，被业主诟病为最难居住的社区。

上述负责人表示，占天通苑总建筑规模73%的房源是为北京市危改拆迁、奥运会拆迁、北京市住房改革提供的经济适用房，因此，这在初期没有规划大型商业补助。

商业诉求在2000年以后逐渐放宽。 2002年，天通苑西单商场开业； 2007年，龙德广场招商，家乐福超市、百安居等大型商业设施相继引进，同年翠微百货开业； 2009年末，国泰百货开业，营业面积3万平方米的一年，华联购物中心开业。

尽管如此，巨额费用索赔依然难以满足。 上述负责人向第一财经记者表示，第一个矛盾点是，大体商业配套设施分布不均衡。 例如，住在天通苑北三区的居民到龙德广场要坐四五站的公共汽车，但是购物依然不方便。 质量好的日用消费品只能在大型百货商店买到。 由于有具备一定费用能力的居民，这在商业布局，特别是便利性方面不太令人满意。

天通苑所在的昌平区商检局相关负责人也对第一财经记者表示，昌平区生活性服务基地企业品牌化、规范化程度不高，介于空之间。 特别是超市便利店，社区个体店、夫妻店多，高质量商(超)市少，很多蔬菜零售店存在形态落后、设备陈旧、环境秩序差等问题。 需要引进规范化、企业品牌化、连锁化公司，逐步提高生活性服务业的服务质量。

“手机菜篮子”缓解商业压力

随着新零售商的不断上传，情况发生了变化。 无论是出门前做早饭，还是下班回家做晚饭，“手机菜篮子”都能更好地满足住户的诉求。

美团买菜在天通苑、北苑推出测试服务站后，周边居民可以美团买菜并通过APP手机下单，最快30分钟即可配送到家。 配送时间是从早上7点到晚上9点15分。

美团蔬菜采购相关负责人向第一财经记者表示，以北京、上海为代表的一线城市，在客户生活节奏快、社区人口密集的基础上，加入驻统菜市场面临改造升级，蔬菜采购远、蔬菜采购难等问题亟待应对

在天通苑地区开设10多家门店的便利蜂，选址时将充分考虑人群覆盖的数量、诉求强弱等多种因素。 便利蜂开发部负责人谢维恺向第一财经记者表示，天通苑是便利蜂在北京提前布局的区域之一，该地区第一家店于去年1月开业。 在这个地区开店，考虑到很多顾客的费用诉求没有得到有效满足，这个地区年轻人口很多，对新的零售模式的接受度很高。

开业以来，便利蜂天通苑地区门店销售额在同类型门店中排名靠前，累计客流量已达到数十万。

刚开业的箱马鲜生天通苑店一到周末就人潮涌动，会员咨询服务和会计柜台前排起了长队。 住在天通苑10多年的赵先生告诉记者，过去在天通苑内部很难买到帝王蟹这样的进口生鲜食材，但现在只要用手机APP下单，3公里内就可以直接送到家里。

围绕“最后一公里”的社区商业向天通苑社区服务集团展示了潜力，他们也同样布局了自己的电商。 这位电子商务相关负责人向第一财经记者表示，“最后一公里”是物流配送的最后一个环节，费用占物流配送价格整体的30%以上。 以前有报道称，电子商务经营者存在配送效率低下、快递业者入户存在安全隐患等问题。 社区服务集团利用业主粘性高、保洁服务人员数量多、熟悉地形等特点，充分整合资源，电商目前实现输水、房屋装饰装修等功能。

另外，主力服务型电气公司也在以天通苑为目标试水新模式。

最近，天通苑养老服务驿站开设了“58家天通苑社区授权店”。 客栈相关负责人告诉第一财经记者，客栈与58家签署合作合同，客户通过58个网上平台下单，养老服务客栈下单进行网上服务。 他说，项目主要是家庭护理、家庭支持等。 为了更好地服务老年人群体，招待所对持有“北京通”老年卡的老年人给予8折的价格优惠。

新零售流入大型社区起到那些作用？ 刘哲认为，以往流传的收入补贴政策，对增加支出和降低质量改善的边际作用，从供给侧着手，发挥新供给引领支出升级的作用，扩大高质量产品和服务的供给，拓宽产品的供给渠道，新零售的资源下沉带动支出 新的零售渠道可以为社区居民提供更方便的费用方法、更便宜的购物价格、越来越多样化的商品供应、更高质量的服务体验，有助于促使超市社区的费用诉求。

政策促进“织密”社区商业互联网

为了“紧密编织”城市社区商业互联网，提高商业网点覆盖率，去年8月，北京发布了《回龙观天通苑地区提升公共服务和基础设施三年行动计划(年)》，鼓励公司与社区合作，家政、餐饮、 2019年，社区服务圈覆盖率尽快达到90%； 年，实现一刻社区服务圈的几乎全面覆盖。

随后，昌平区商务局发布了《北京市昌平区生活性服务业设施配置计划(年)》，确定2019年在回天地区增加35个民间商业据点。 年，回天地区各街道至少装备了一个便民综合体。

昌平区商务局相关负责人对第一财经记者表示，截至目前，该地区便利店、早餐、洗衣、美容、家政、基层配送、维修等7大民营商业网点全面覆盖功能，关注城市6个区。 新建民营商业网点主要以苏宁店、便利蜂、物美邻鲜、庆丰包子、志广蔬果等规范化、企业品牌化、连锁化公司为主，进一步提高了回天地区民营商业网点的档次和质量。

下一步，诱惑连锁便利店(社区超市)增加蔬菜零售和早餐服务。 不增设新网点，完善蔬菜零售网点布局，增加蔬菜经营规模，推进蔬菜供应企业品牌化、连锁化，提高餐饮服务质量，完善早餐网站布局。

值得注意的是，在地铁上享有爆炸性人气的天通苑社区商业预计将迎来第二次地铁沿线新的商机。 连接北京南北的地铁17号线正在建设中，这条地铁将经由天通东苑、望京等密集居住区。 地铁13a线也连接6号线和17号线。 这两条新线路开通后，有望进一步推动天通苑社区商业的快速发展。

刘哲向第一财经表示，未来北京通州、亦庄等地可能出现新的大型社区，不仅要发挥政策的公共设施建设功能，还必须发挥市场的资源配置功能。 鼓励新的零售商上传，满足人们多样化的生活诉求是重要的突破口。 另一方面，在新零售与传统商业的关系上，新零售可能会对库存市场产生一定的冲击，但也可以与传统商业形成正博弈。 例如，吸引新零售建立增量差异化的新市场，持续引进品牌商品、高端商品等新供给，与原有市场互补。