“用金融手段“点刹”房价预期”

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李海峰

根据经典经济学理论，在对称新闻、完全竞争、生产要素自由流动的完全市场条件下，房地产市场的价格杠杆——房价自动调节房地产的供给和诉求，使竞争性的房地产市场产生均衡，并通过房地产市场的均衡使房地产价格水平达到帕累托最优状态。 但是，这个完美的假设在现实的房地产世界中不太可能实现。

据北京住建委网站数据显示，2009年，北京市全年新建住宅成交123036套，扣除保障房后，为近3年来最高值，比去年上涨64.4%。 新建商品住宅的成交价格平均为20541元/平方米，与年初相比累计上涨了10%左右。

房价上涨，除了住房刚性的诉求外，金融机构过度放贷是房地产价格上涨的直接助燃剂。 从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常上涨与资金有密切的关系。 通过个人住房贷款，居民可以通过银行资金实现从潜在诉求向较有效诉求的转换的商品房预售更早释放了这一诉求。 从银行的角度来说，由于房地产是不动产，扣押、保管、出售很容易，在利润的驱使下，银行也想发行以不动产为抵押的贷款，进一步加剧了不动产价格的上涨和产业的扩大。 央行数据显示，年主要金融机构和主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，比去年同期增长12.8%。

为了抑制房地产价格暴涨，监管层相继出台了严格的房地产市场调控政策。 另一方面，要加强和完善房地产市场调控，通过行政限制收购、信用差别化、审查问责制度、房地产税改革试点等措施抑制部分城市商品房价格暴涨； 另一方面，加快保障性安居工程建设，通过财政资金投入、完善融资政策、增加保障性住宅用地供给等措施支持保障性住宅建设，着力处理城镇低收入家庭住房难问题，取得了一定成效。

目前，物业管理总体框架体系已经建立，国家相关部门和各地方政府都确定调控政策不放松、物业管制不放松，但由于房地产税扩大试点不明确，大城市住房诉求持续增加，政策调控的边际效应减弱。 房地产调控需要精确化和灵活化。

在健全的市场中，商品的价格最终由供给和诉求关系决定。 但是，短期内，由于新闻不对称和预期费用的变化，短期内会发生阶段性供需不均衡，“羊群效应”会加剧这种情况。 如果通过金融政策信号，向市场释放房地产价格不再上涨的预期，抑制房地产投资、投机诉求，则可以通过预期调整机制比较有效地维持房地产市场价格的稳定。 这包括适当提高住房贷款利率、限制银行资金流入非普通住房类项目、建立保障性住房融资机制等。 这些手段有助于做好房地产市场的事前调整和微调工作，熨平周期，减少房地产价格的大幅下跌。

央行调整货币供给有存款准备金政策、再贴现政策和公开市场业务三种政策工具。 提高法定准备金率，商业银行提供贷款、创造信贷的能力就会下降。 准备金上升后，货币乘数变小，创造整个商业银行体系的信用，扩大信用规模的能力下降，结果社会银根吃紧，货币供应量减少，利率上升，投资和社会支出相应减少。 存款准备金式的管理方法值得房地产调控行业采用和宣传。

目前，住房贷款市场上依然有监管要求，套房贷款购房首付比例在三成以上，套房贷款购房首付比例在六成以上，贷款利率为基准利率的1.1倍以上。 住房贷款政策没有随着房地产市场的变化而调整，刚性不足，灵活性不足。

当然，由于各地房地产市场不同，价格走势不同，国家银监部门除要进行适当调整外，还应赋予地方银监部门一定的权力，在政策设定的下限内，根据当地情况灵活调整。 如果预计房价将上涨，可以要求当地商业银行提高套房和套房首付比例，提高贷款利率上浮水平。 强调房地产政策取向，延缓实际购房诉求，进而影响商品房价格，是高速行驶时的“小刹车”。 以天津为例，根据房地产中介天津“我爱我家”年二手房买卖业务成交数据，在支付方式方面，天津全额购房比例为32.9%，公积金贷款购房比例为23.6%，商业贷款购房比例为25.5%，组合贷款为17.4%。

市场认为，限购等行政调控手段对抑制投机诉求起到了很好的威慑作用，误伤了部分改善型诉求。 包括“住房识别、贷款识别”在内的套房贷款政策都要区别对待，应提出更加灵活准确的市场化控制手段。

北京楼市于年迎来开门红。 据统计，截至1月28日，北京1月份商品住宅(含保障房)成交量为11156套，扣除保障房后，纯商品住宅成交10032套，比去年12月同期上涨2.6%，比去年同期上涨5.7倍。 一旦政策缓和的预期形成，房地产泡沫将再次膨胀，不仅会影响经济结构调整的大局，未来调控的难度也会加大。

从目前情况看，结合房地产整体调控政策的稳步实施，适当运用金融手段调整房地产价格预期，时机已经成熟。

(作者是北京大学应用经济学博士后)。

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