“地产信托融资首破万亿 兑付承压业务模式亟待革新”

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经记者杜冉乐从成都来

托业公司现在一边承受着“刚性兑换”的压力，一边将房地产信托的规模推向了最高。 去年，土地流转转让信托企业一对一发挥了金融特征。

2月13日，《每日经济信息》记者从中国信托业协会公布的最新数据中获悉，截至年底，房地产信托融资余额达到1.034万亿元，首次突破万亿大关。 此外，去年全年房地产信托新增6848亿元，同比增长116%。

益信托业务室首席拆师李瑬向《每日经济信息》记者表示，房地产业是这么大的盘子，领域利润相对较高，所以信托企业自然会进入，开发商也不缺钱，房地产信托10%的占有率也在可控范围内，大面积兑换率。

另外，与如何变革信托业的未来相比，中国信托业协会专家理事周小明公开表示，信托企业原有的民间筹资业务模式需要改变，需要向理财、财富管理模式业务创新转型。

去年，信托业实现了569亿利润

根据中国信托业协会的最新数据，截至去年年底，中国信托财产总规模达到10.91万亿元，创历史新高，全年所有领域利润总额也达到568.61亿元。

关于资金信托，按投资方向划分，其中房地产信托融资余额1.034万亿元，首次突破万亿元大关，占资金信托总规模的10.03%，在工商公司、基础产业等之后排名第五。

“房地产信托10%的占有率还没有达到历史高位，历史高位应该是年。 ’李先生对《每日经济信息》记者说，房地产业是这么大的盘子，领域利润相对较高，所以信托企业自然会进来，开发商也不缺钱。 他说，如果房地产业持续向好，房地产信托融资可能会上升。

记者了解到，年第三季度末房地产信托融资余额为6797亿元，占比为17.24%，当时资金投入位居第四。

事实上，房地产信托的兴起之所以加速，是因为监管层遇到了对楼市进行调控的机会。 新时期证券一份研究报告认为，从全年第一次收紧房地产调控银行开发贷款开始，首付比例上升，限购、限贷等深度调控政策将有助于房地产信托异军突起。

但是，当时监管层批准房地产信托的发行由“事后申报”改为“事前申报”，严格执行“四三二”(四证齐全、自有资本金30%、二级资格)政策，之后房地产信托一度萎缩。

根据中国信托业协会的数据，全年新增房地产信托6848.23亿元，比全年3163.24亿元上升116%。 其中，集合信托比去年同期增长103.2%，为3040亿9600万元，单一信托同比增长128.43%，为3807亿2700万元。

关于房地产信托去年收到巨额资金破万亿元的消息，杭州工商信托投资银行部记者窦金辉告诉《每日经济信息》记者，首先，目前房地产开发商有这笔资金的诉求，去年的市场基本面好于去年。 其次，信托企业作为专注于投融资业务的金融中介，除了房地产利润率高外，当然还需要扩大份额。

“去年下半年上市房企的再融资，需要时间，银行也不容易拿到钱，加上‘四三二’，很多房企不得已转为信托融资。 ”窦补充说，与银行提供融资通常处于项目开发中间阶段相比，信托融资可以提前到拿地阶段。

不动产信托频繁拉响警报

不动产信托财产正在高涨，其兑换风险也动摇了信托业整体的神经。

公开资料显示，中信信托“舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”、安信信托“泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托计划”、五矿信托“荣腾商业地产投资基金信托计划”、该信托“山东火炬贷款集合资金信托计划”等面临挤兑压力

不久，信托业的风评成了鹤唳。 据《每日经济信息》记者统计，上述房地产信托项目包括还款资金近30亿元，这个数量融资在整个房地产信托中所占的比例很小，但也使许多信托企业陷入债务纠纷。

但是，去年前述信托企业没有一例打破“刚性兑付”，基本妥善处置，要么寻找第三方接盘，要么处置目标资产和抵押资产等。

李先生表示，目前房地产信托发生大规模违约不现实，即使发生了，首当其冲的也应该是银行。 虽然许多信托企业掌握了项目的大致情况和尺度，但他们很清楚风险的后果，通常更愿意与项目、大企业对接。

目前，“基金化”已成为房地产信托转型的一个方向。 例如，华润信托去年年底设立的“鼎新100号俊发昆明九夏云水股权投资基金集合信托计划”，募集12亿元，期限为3年，但在设计投资方案时进行了结构化安排，其中优先权和次级信托规模分别为6亿元。

值得注意的是，许多信托企业在设立信托计划时引进了专门的基金企业，信托资金作为普通合伙人与基金企业设立了合作公司。

但最新数据显示，截至去年年底，基金化房地产信托近138亿元，仅占10万亿信托财产的0.13%，较去年同期有所下跌。 窦金辉表示，房地产信托基金化对信托企业管理者要求较高，投资期限延长，未来仍将是快速发展的趋势。

随着大资本管理时代的到来，基金、资本管理、债券等成为房企的新选择，原本依赖房地产的信托企业也面临着变革的压力。 例如，金科股份在定增不明的情况下，计划发行38亿元10年期的低价债券； 恒大地产将与民生、平安银行合作发行低价永续债。

关于未来信托业如何转型，周小明说，信托企业原有的民间筹资业务模式需要改变，理财、财富管理等模式需要向领域业务创新转型。

“未来，信托企业需要从重视项目的融资向重视投资者的转型，并为不同的投资者开发合适的投资方案。 ”窦金辉说。

李先生还指出，未来的信托企业将关注家族信托、公益信托、土地转移信托等潜在市场体积稍大的业务行业。