“公募REITs启航 股权型REITs问世尚需时日”

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◎经过记者陆慧婧

业界叫好近6年的公募版房地产投资信托基金( reits )终于破题了。 最近，“鹏华前海万科reits封闭式混合型发起证券投资基金”(以下简称鹏华前海万科reits ) )正式获批，注册完毕，成为国内首次投资reits项目的公募基金。 这意味着公募基金的投资范围将扩展到房地产行业。

一位接近该项目的人士在《每日经济信息》中表示，比起此前推出的reits，鹏华前海万科reits是面向公众发行的，因此是目前最接近海外reits形式的产品。 但是，由于鹏华前海万科reits投资项目的租金收益权接近资产证券化( abs )的形式，仍距离国际通用的权益型reits相去甚远。

或者对照嘉实元和

资料表明，reits是房地产证券化的重要手段，通过募集个人和机构投资者的资金，购买产生稳定现金流的房地产实体，构建和妥善管理相当规模的房地产组合，为投资者提供长期稳定的回报。 其优势有三个。 1、收益主要来源于租金收入和不动产升值2、收益的大部分用于发放红利； 3、长期收益率高，与股市、债市相关性低。

根据资金投入的不同，reits分为权益型、债权型和混合型三种。 面向国外成熟市场推出的reits表示，权益型最常见、混合型最少。 根据资金募集和流通方法的不同，可以分为私人和公共两种形式。

据悉，鹏华前海万科reits侧重债权性质，发行规模上限30亿，投资位于深圳前海的万科公司公馆，以项目未来8年的租金收益权为产品收益。

作为创新型产品，前海万科reits的投资门槛高于普通股票或债券基金，其首次认购金额最低为10万元，二级市场最小认购单位为1万份。

据《21世纪经济报道》5月中旬报道，前海公司公馆可租赁面积5.5万平方米，目前每月每平方米收益250元，租金达100%，作为封闭式混合型公募reits，投资转化率达8%，香港上市reits。

但是，亲近鹏华前海万科reits的上述人士对《每日经济信息》记者表示，基金发行前采用询价方法，产品收益率取决于其发行价格。 另外，产品还可以通过设立变动条款，分散收益的不明确性。 例如，租金收益率超过一定上限时，管理者可以要求加薪，也可以设立收益率下限的保证条款。

股票型reits还缺乏条件

从讨论之初( 2009年)开始，reits将由银监会、证券监督管理委员会分别主导两个方案。 根据当初的设想，银监会的方案是用债权型产品的方法准备reits，出具受益证明，房地产企业继续持有标的房地产的所有权，产品在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。 证券监督管理委员会的方案是将不动产的所有权转移到reits的名义上进行分售，不动产企业和公共投资者一样通过持有reits间接地拥有不动产的所有权，reits在交易所进行公开交易。

《每日经济信息》记者观察到，股票型reits在私募基金行业由来已久。 去年批准的中信启航特别理财计划是中信证券完全子公司中信金石基金，以50亿4000万元以上的价格，接收北京、深圳两地中信证券大厦拥有房地产产权的两家完全子公司的股权，开展房地产证券化业务。

去年年底，嘉实基金宣布将与上海市房地产合作设立房地产私募基金和房地产公募( reits )管理企业。 另外，最近嘉实基金也在准备以成熟房地产项目的所有权为目标资产的reits产品。

由此可见，真正意义上的股票型reits似乎不过是公开发行这一“临门一足”。

但是，股票型reits的公开发行仍然面临着许多障碍。 “没有与之相符的客户是制约公募股型reits快速发展的重要原因。 》根据上述鹏华前海万科reits附近人士的拆解，银行间市场资金充足，只不过主导了固定收益类产品。 在沪深两市发行，需要担心股市资金分流。 “reits是长期限定的品种，不能公开发行会影响这类产品规模的增加。 ”上述人士说。

reits潜力很广

《每日经济信息》记者观察到，在成熟市场上，reits已被投资者视为股票、债券、现金以外的第四类资产，快速发展潜力广阔。 在国内，reits市场还处于萌芽期，公募基金进入reits投资行业历来主要在海外资本市场。 资料显示，去年，诺基金发行了全球收益房地产证券投资基金，投资海外房地产。 之后，广发、嘉实、鹏华等基金企业相继发行投资reits的qdii产品，在鹏华前海万科reits获得批准之前，首次形成了投资国内市场的reits公募基金。

华宝证券的研究表明，reits产品以租金收入为主，通常规定收入的主要部分( 90 )以上用于分红。 这是因为与其他金融产品相比，reits的收益和红利更稳定。 而且，reits还具有一定的成长性，这主要体现在两个方面。 一是随着社会经济的快速发展，房地产租金收入提高。 二是房地产持有公允价值的增加。

另外，reits与其他资产的关联度比较低，例如美国房地产信托投资基金指数与美国标普500指数的相关系数仅为0.3772，因此将reits纳入投资组合可以提高投资多样性，分散风险。

值得一提的是，上海研究reits的基金企业专家指出，鹏华前海万科reits不参与股票投资，投资者只需要考虑目标资产的租金回收能力，未来在二级市场交易也类似于此前的封闭式债券基金。