“险企上传房企背后：欲深度改造产业链”

经记者涂颖浩出生于上海

最近危险资金很忙。 在人寿、安邦保险频繁列举金地集团后，4月28日，安邦保险旗下企业对金融街的所有权达到5%。 对保险金来说，配置不动产一般可以获得更高的收益，而房企可以利用保险企业丰富的资金快速发展商业不动产、养老不动产等细分行业，实现快速发展。 但是，即使危险资金进入住宅企业，也不一定能过上“幸福的生活”，控制权之争往往是不可避免的。 本次主题将致力于拆解为网民投资危险资金的房企动机、影响及下一个可能的目标。

据金融街( 000402、sz ) 4月28日公布的品牌公布，安邦保险旗下的和谐健康保险股份有限企业累计持有金融街的股份，其股份比例达到5%。 继人寿保险、安邦保险频繁列举金地集团( 600383，sh )之后，又

上市的住宅企业面临着危险

卡片的例子。 《每日经济信息》记者观察到，保险资金不仅满足于上市房企的股份，平安等保险机构还深入参与了房地产基金、养老房地产、房地产EC平台等多个行业。 特别是在房地产电商行业，以平安好房为代表的电商，将利用平安人寿保险上千个代理人的特点，完成二手房在线服务的对接。

保险资金深入参与房地产领域，无疑给整个领域带来了一系列变化。 与以前流传的房地产经纪人相比，有保险资金参与的房地产基金无疑能为房地产领域提供较高的投资转化率和高速的资金周转速度，但领域风险也比以前高。

多家房企用保险金挂牌/

涡轮增压管理咨询企业的合伙人薛迥文表示，如此多的保险资金进入房地产行业，是因为上市房企目前股价非常低，吸引了保险企业。 同样，房地产基金吸引保险资金的参与也是因为它能带来更高的收益率。

一位保险企业投资总监向《每日经济信息》记者证明，保险企业一方面进军房地产，另一方面与保险企业自身的投资能力有关，大型保险企业有较成熟的投资团队和更雄厚的资金实力。 另一方面，房地产领域更高的投资转化率也吸引危险资金。

保险资金上市的房企已有先例，万科a(000002，sz ) 03366，hk )、远洋地产) 03377，hk )、佳兆业集团) 01638，hk )等房企都出现了保险资金的身影 市值高、估值低的大盘蓝筹股特质是危险资金青睐地产股的重要原因之一，危险资金多通过长期配置获得稳定的股利收益。

中国人寿自2009年进入远洋地产以来，持续增加股票，截至去年9月，购入远洋地产发行的股票共计6亿3600万股，持股比例达到29%。 年，中国人寿通过远洋地产股投资，获得1.95亿元的股息红利。

从危险企业的角度来说，监管层进一步放松了危险资金投资行业和范围，推进危险资金进入局里房地产行业的步伐明显加快。 上述初创企业投资总监督表示，此前风险投资只能通过信托等间接渠道进入房地产行业，风险投资基金投资股票、基金、房地产比例的上升是风险投资频繁上市的房企的直接驱动因素。

保监会自去年8月发布《保险资金运用管理暂行办法》以来，历经多次束缚的投资新政。 以股票和证券投资基金的投资限制为例，从此前的禁止投资提高到了年投资上限30%，权益类资产的投资比例也提高到了30%。

整理几大保险年报，年，中国平安、安邦财险、生命人寿、中国人寿、中国太保、本保险新增投资型房地产额约232亿元，相应的租金收入均有增长。 投资性房地产数据显示，中国平安182.64亿元，新增32.15亿元，安邦财险157.32亿元； 生命体128亿6400万元，新增25亿4700万元； 中国太保67.95亿元，新增4.46亿元。

以各种形式进入房地产行业/

在监管层放松房地产投资的背景下，保险机构对房地产的资金配置越来越灵活。 除了投资成熟的商业地产、写字楼，通过自有地产投资获取投资收益外，还可以通过股权投资、项目合作等方式推进业务开展。 由于养老社区有政策扶持，平安、大众人寿、泰康人寿、本保险、中国人寿、华夏人寿等危险企业纷纷试水。

保险资金对近年来崛起的房地产基金也产生了浓厚的兴趣。 最近，嘉凯城( 000918、sz )成为4家保险资本管理企业之一的中再资产管理股份有限企业、宋城股份(现更名为宋城演艺； 300144，sz )将与平安旗下的平安信托合作，通过基金合作的方法共同开放房地产项目，开拓房地产行业的危险资金新疆土。

嘉城4月25日宣布，将与中国再保险(集团)以下简称中再集团)合作设立50.01亿元以下快速发展基金用于城市商业业务。 中再集团对该基金的出资比例为80%，一期发行规模不超过30.01亿元，投入嘉凯城旗下湖州龙溪翡翠项目。

记者了解到，今年4月初，平安信托计划与宋都控股共同设立平安宋都房地产基金，宋都控股或其相关人员为基金管理人，平安信托或其相关人员为基金有限合伙人或管理人，以信托计划募集的资金经由平安宋都房地产基金开展项目。

平安信托相关负责人在与《每日经济信息》记者的采访中表示，平安信托使用基金而非债权和三明治等方法与宋都集团合作是经过多方面综合考虑后决定的。 在合作项目方面，平安信托也采取了一些风控措施，涵盖了资金的采用、定期分红、收益分配、项目运营等多个方面，在充分考虑双方利益的基础上达成了合作共识。

高收益高风险/

业内人士表示，国内房地产领域的快速发展已经进入较为成熟的阶段，“拿地-开发-卖房”这一早先流传的开发模式面临挑战，利润越来越低。 房地产领域的细分会带来越来越多的市场诉求，房地产金融有望成为领域未来业绩的增长点。

房地产基金可以提供更灵活的交易结构，同时分享房地产领域转型升级带来的更高收益。 上述平安信托相关负责人表示，长期以来，我国宏观经济走势和城市化进程的总体趋势没有变化，对房地产市场中长期快速发展仍充满期待。 基金的形式一般更灵活，通常期限比两年长，有一到三年不同时间的灵活性。 因为，一方面，可以给合作者越来越多的时间来开发更高质量的项目；另一方面，在房地产领域长期以来，在良好快速发展的过程中为投资者创造更高的收益。 ”。

除了房地产融资和养老房地产的运营服务外，保险资金对房地产领域的销售渠道业务很有意思。 此前，平安进军房地产电商行业，希望借平安集团的资源从房地产营销市场分一杯羹。

平安好房首席执行官庄诺表示，平安好房将利用平安人寿保险上千名代理人的特点，完成二手房在线服务的对接。 例如，卖方入住平安好房平台后，平安好房被派往二手房所在地的代理人队伍，确认住宅来源，平安好房可以节省中介费用。

但是，在保险资金大举进入房地产行业的今天，保监会副主席陈文辉在上月末召开的第二届保险投资风险管理培训会上强调，在保险资金运用需要特别观察的6个风险问题中，首先提出保险资金房地产投资的顺周期风险备受关注。

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公司

列举危险资金使金地暂时告一段落，或实现“弯道超车”

经过记者顾家彦从广州出发

备受瞩目的金地集团( 600383，sh )的股权争夺战，呈现出“熄火”的迹象。

4月25日，金地集团宣布，企业召开股东大会通过董事会投票12人至14人，来自生命人寿的林胜德和安邦财险的姚大锋顺利成为董事会新成员。 这也是两家保险企业在二级市场相继增持金地集团股份后，首次成功向企业派遣董事。

但此后，金地集团股价短期呈上升趋势，4月25日股价升至10.29元后，金地集团股价两度下跌停牌。 截至昨日( 5月20日)收盘价，股价收8.05元，较前期高位跌幅达21%，两大风险资本也无进一步加息动向。

“我认为保险资金金地进军的最终目标不是外界所说的夺权，而是为了获得长期稳定的投资收益率。 》格雷投资研究总监兼副总经理冯立辉向《每日经济信息》记者表示，金地近年来扩大了房地产基金行业的开拓，保险机构拥有雄厚的资金，如果双方能够在企业业务中取得协同效应，金地将回到房企的第一步，或者带来意想不到的作用。

很难获得充分的发言权

最新公告显示，人寿金地集团总股本达24.81%，安邦保险也持股15%，两大保险资金合计39.81%的股份，成为金地集团前两大股东，持股率7.87%的原第一大股东福田投资居第

粤海证券投资银行董事黄立冲表示，“寿险和安邦保险已经成功获得大股东地位，但在目前的董事会框架和企业章程下，两家保险机构很难在董事会获得足够的话语权。”

根据金地集团最近公布的企业章程(修订版)，关于董事候选人提名办法，企业章程规定:“单独或合计持有企业股份10%以上，持有期1年以上的股东、上届董事会5名以上的董事，可以联名提名下届董事会的非独立董事候选人。 但是，根据企业章程，为了维持企业重大经营政策的连续性，董事会换届时更换，增加的董事总额不得超过上届董事会名额的三分之一。

根据金地集团最新的董事会框架，除5位独立董事外，企业现有9位董事中，包括凌克、黄俊汕在内的4位董事来自金地集团现任高管层，孙聚义担任金地集团副董事长，陈爱虹和梁李分别担任金地集团副董事长。 考虑到来自生命体的林胜德和来自安邦财险的姚大锋顺利进入董事会，原福田区国有资产监督管理委员会和职业经理人队伍此前顺利进入董事会。

一位上市房企高管向《每日经济信息》记者表示，两家保险机构合计39.81%的持股比例显示，如果企业未来不增资，在董事会将难以获得足够的话语权。 如果再加息，持股比例达到30%，要约收购就会触发，除非保险资金愿意全面收购金地，否则空之间的加息不大。

或者迎来“弯道超车”的机会

4月28日，金地集团公布的今年一季度报纸显示，企业一季度营业收入和净利润分别为31.5亿元和4934.38万元，分别比去年同期下跌25.91%和73.65%。 该成绩单也引起投资者不满，金地集团股价于4月29日和30日下跌。

申银万国认为，金地集团一季度业绩明显下跌，主要是因为企业全年低价产品结算较多，毛利率下降，所得税率明显上升，金地逐渐摆脱了前期高端库存的拉动。 由于企业全年开工两倍，通过加快土地获取和周转速度改善产品结构，提高中小规模比例效果显著，销售额有望接近600亿元，企业将走上增长的高速公路。

“随着新的《保险资金运用管理暂行办法》的实施，保险资金配置房地产的诉求越来越高。 》冯立辉表示，由于保险机构成为金地集团大股东，管理层如果能更好地与大股东探索业务合作，利用保险机构丰富的资金流提供越来越多样化的融资渠道，共同快速发展商业地产、养老地产等细分行业，金地将“

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预测

下一个被保险金挂牌的房企是谁？

经记者卢曦从上海出发

最近，金地集团、金融街等上市房企相继被列为保险金，如何做出影响保险金的投资决定？ 从上市住房企业的数据指标中发现一定的规律并不容易。 时价总额较低，大股东持股比例低于50%的上市住房企业最受危险资金青睐。 另外，住宅企业的运营水平和状态也是需要考虑的因素。

《每日经济信息》记者观察到，从投资方来看，热衷于追赶上市房企的危险资金大多与房地产有一定的关联，部分保险企业自身参与了房地产业务。 危险资金进入房企后，可以给双方带来一定的利益，但控制权的争夺也是不可避免的。 住宅企业只有提高自身的资本营销水平，才能在资本市场中占有特点。

危险资金重视公司的资质

约翰智囊团选择了两个重要的指标。 第一个是上市住房企业的时价总额，约翰智库选择了时价总额在1.5以下的房地产企业。 第二个指标是大股东集中度。

《每日经济信息》记者查阅亿翰智库提供的资料，市中纯率为0.7至1.5的上市住房企业有近50家。 其中，市中纯率低于0.7的房企有信达地产、长春经开和福星股份； 股票、优良集团等几家房企的时价总额也降至0.8。 在住宅大企业中，万通地产和保利地产的市值也只有1.0，招商地产、中餐地产、万科a的市值只有1.1。

对比第二个指标，亿翰智库认为，大股东持股低于50%的上市房企很可能被品牌化，如果进一步集中目标，大股东持股低于30%的房企最具吸引力。

约翰智库的张化东评论说，金融街再次遭遇危险的筹资卡，证明了产业资本开始关注低估值的地产股。 地产股对危险资金的意义至关重要，首要表现在房地产企业开发的房地产项目，特别是持股项目和保险资金的长期期限最一致。

德祐地产研究总监陆骑麟认为，上市房企备受保险资金青睐，上市房企进入银行屡见不鲜。 这与住宅企业巨大的资金诉求有关，在一定程度上是互利的。

危险资金参考的依据不仅是数字，也关注公司的实际资质。 金地和金融街的产品在各自的行业有着非常明显的特点。 金地在顶级企业中产品居领先地位，但金融街在国内办公开发市场上几乎没有对手。 公司的基本资质不好的话，危险资金也不能轻易进入。

此外，保险资金的投资优势在于投资周期长于时间，大额保险资金无法及时退出，投资时间多达10年至20年，也与房企的快速发展周期相一致。

亿翰智库在报告中表示，“我们认为，万保申办(万科、保利、招商)等优秀龙头企业有可能继续挂牌。 ”。

住宅企业必须防止公司低落

有趣的是，什么样的保险资金对上市住房企业感兴趣也可以按规则进行。 搜狐网保险中心运营总监张蛟向《每日经济信息》记者表示，安邦保险和人寿涉足上市房企，与这两家保险企业的背景密切相关，他们涉足房地产领域，具有长期的房地产经验。 他们希望房地产和保险业合作快速发展，把房地产作为公司快速发展的要点之一。

今年2月19日，保监会发布的《关于加强和改善保险资金运用比例监管的通知》明确了保险投资比例，其中股票等权益类资产不超过30%。

张諠表示，房地产的保险资金投资受到比较严格的管制，各保险公司对此也很谨慎，不敢越过红线。 最近阶段发展迅速比较好的行业是保险企业和房地产企业合作投资养老房地产

年，复刻集团再次获得美国保险企业保德信集团的增资。 据复刻集团首席执行官梁信军介绍，养老地产是复刻趣味的行业。 目前，上海的复旧房地产是一个实验性的项目，还没有规模。 复刻版在上海、北京都在进行小规模的社区实验，将来计划讨论大规模的宣传。

张化东认为，危险资金“挂牌”有获得更大控制权的想法。 从上市房企的角度来看，如果不想被危险资金支配，主要是防止股价被低估，保证企业的时价总额在一定数值以上，不要成为自己喜欢的危险资金的目标。 基本上，就是不弄错公司的战术，不让公司低落。