“国瑞置业：土储1670万平米 2019年稳中求进优质增长”

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3月28日，国瑞置业(代码02329.hk )发布全年业绩公告，年1-12月，企业实现营业收入66.13亿元，纯利15.69亿元，每股基本利润22.70点。 得益于良好的监管水平，企业保持了毛利率39%、净利润率24%的良好成绩，都处于领域的良好水平。 受调控政策、融资价格上涨、结算周期等因素影响，企业盈利和净利润指标不尽如人意，但企业合同销售额、房地产收入和土地储备投资等方面仍呈现强劲势头，特别是合同销售额为219亿元，创历史新高，同比增长47%

值得一提的是，企业持有型房地产收入比上年大幅增加，租金收入5亿1000万元，同期增长率为64%，作为国瑞业快速发展的重要一翼，持有型房地产的良好成长性，使企业通过开发型房地产实现了高收益和现金回流，同时，通过持有型房地产

董事会建议年底每股增配5.64港仙，总额达2亿2000万元，须经股东周年大会批准后方可实施。

合同销售比去年同期增长47%

一线和周边城市看起来很明亮

年，随着“房地产不炒”理念的加深和调控的持续深化，全国商品房销售增速持续放缓，在报告期内，我国瑞置业顺应形势变化，采取灵活战略推动销售快速增长，年合同销售额同比增长47%，达到219亿元。 销售面积约130万平方米，比去年同期增长43%； 平均价格约为16，800元/平方米，比去年同期上涨3%。 据统计，年国瑞置业在全国17个城市共有销售项目30多个，集中在京津冀、长江三角洲、珠江三角洲及粤港澳大湾区中的一线城市和热点二线城市。 从地区贡献率来看，京津冀地区贡献率约为6成，长江三角洲和珠江三角洲贡献率约为20%。 国置业旗下的北京佑安府、北京国瑞熙墅、苏州国瑞熙墅、永清国瑞生态城、铜仁国瑞生态城、佛山国华新都、海口国瑞城、崇明国瑞瀛台、汕头国瑞园等销售型房地产销售良好，其中北京国瑞福瑞园，很快售罄，火爆。

在预售凭证发放受到管制的影响下，年末北京项目入市的项目备受欢迎，拟结转的销售额约为250亿元，为企业2019年的业绩提供了充分的保障。 企业预计2019年，合同销售额将超过去年同期的30%。 根据企业2019年一季度业绩快报，期内企业实现合同销售总额约76.57亿元，比去年同期增长276.6%。 为全年的业绩开创良好的开端。

租金收入增长64%

积极推进北京深圳的旧改革

作为国瑞置业快速发展战术的重要一翼，持有型房地产可以为企业提供长时间稳定的回报。 国置业近年来租金收入稳步增长，报告期内，集团总租金收入5.1亿元，比去年同期增长64.4%。 除写字楼等成熟物业租金逐年自然增长外，年北京哈德森中心新增投入运营，租金收入贡献1.5亿元。

年，国瑞置业的投资性房地产估值总额近200亿元。 企业在北京、深圳等7个主要城市中心拥有11处投资房地产，总规划面积约96.45万平方米，其中北京运营面积约占62.8%。 其中，国瑞购物中心位于北京核心商业区之一的崇文门商圈，是该地区知名时尚集聚地，哈德门广场毗邻国瑞购物中心，曾获得中国百城建筑新地标项目。

租金每年稳步增长，此外，企业在北京、汕头、潮州、深圳约有1067万平的开发面积、土地和旧改建项目，随着这些项目的推进，将进一步提高企业的绩效收益率。

在作为粤港澳大湾区地理核心的深圳，企业在龙岗西坑社区推进城市更新项目，项目规划建筑面积约300万平方米。 目前，企业已经完成了西坑社区内土地所有权、常住人口、建筑物新闻等的调查工作，完成了区域内产业研究、城市更新规划研究方案和意愿征集。 第一期工程范围为53万平方米，规划建筑面积约120万平方米。 项目已于年12月获得龙岗区政府领导小组会批准，并于同月完成规划公告，获准纳入《二零一八龙岗区城市更新规划第九期计划》完成立项，随后启动其他单元立项工作。

据悉，企业于去年9月开始推进北京祈年街一级土地开发项目，该地块位于北京中心区祈年街西侧，距天安门广场1公里以内。 项目建筑面积约47.43万平方米，由5块土地组成。 截至年12月，祈西项目1日完成协议转让，4日完成拆迁，经房管部门确认结案，5日完成居民拆迁，剩下2个事业单位等待拆除。 整体拆迁量达到93%。

由于参与旧改革的地理位置极其优越，一级开发和旧改革项目将极大地造福企业，有必要重新评估掌握着大量一线城市核心土地资源的国瑞置业的价值。

土地储备达到1670万平方米

总额预计将超过人民币1300亿

在土地储备方面，国瑞置业积极扩大融资渠道，运用多元化的土地获取战略，立足京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大核心城市群，关注一带一路沿线的中心城市，为未来业务的快速发展奠定了坚实的基础。 到年底，企业储量主要分布在京津冀、长江三角洲和泛珠三角地区，主要分布在核心一二线城市。 国置业通过公开招聘增加了三个地块。 分别位于北京、无锡、贵州铜仁，总建设面积211.20万平方米，其中贵州铜仁项目储量达到187.2万平方米。 国置业还通过接受收购办法在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”地区增加了9个合作项目。 截至年12月31日，企业土地储备总规划面积达到1673.23万平方米，比去年同期增长97%，平均土地价格约为2800元/平方米，对应的潜在商品值超过人民币1，300亿元。

2019年，国瑞置业预计新增可销售资源将超过500亿。 国置业纯新盘项目有北京国风长安、北京山屿湖、佛山西樵国瑞华庭、无锡茂瑞府、海口云龙项目等，新盘总可销售资源将达到160亿。 考虑到企业年未结转收入的大部分，2019年以后直接确认收入和利润。 充足的预收款项目极大地有助于企业未来的业绩增长，提供了有力的支持。

由于一线城市虹吸效应持续存在，新增人口诉求依然存在，资源聚集特征明显，存量低，新增土地供给有限。 这是因为对不动产的强烈诉求长期存在。 未来，国瑞置业将抓住机会，“申办”已在进行，除此之外，还将利用多元化的土地获取方式，通过联合收购等多种渠道，增加高质量的土地储备，以较快的速度实现销售的跨越式增长。

利润率持续处于领域良好水平，未来以城市化为目标

国置业的毛利率水平多年来一直处于领域好位置，优秀的毛利率表现得益于高质量的管理水平和市场营销管理的不断优化，年企业实现毛利率39%、归属股东净利润率15%，均处于领域好水平。

值得一提的是，企业的杠杆率有了很大的改善。 截至2009年12月31日，企业净资本负债率比去年同期下降5.5个百分点。 报告期间，国瑞置业在多个领域获奖，在中房协2019中国房地产开发公司500强中排名91位，中国房地产上市企业百强第69位，经营业绩第5位，克瑞2019年一季度中国房地产公司销售百强第66位，在证券时报《金翼奖》中获得增长最快的香港股东企业。

在领域趋势评价中，国瑞置业认为国内房地产产业有三个方面的诉求。 首先是总书记提出的农村振兴战术的实施，新时期美丽的农村新农村建设处理农民的居住环境和住房诉求。 二是保障房、公租房处理第一、二线城市中低收入者的住房诉求。 第三，随着新型城市化的高速发展，返乡运营商的诉求越来越突出，热点城市周边共享城市化红利。 因此，预计未来10年，中国房地产市场仍将存在于较大的快速发展空之间。

这一观点与国家发改委2019年4月8日公示的“2019年新型城镇化建设要点任务”具有极高的契合度。 此次城市化目标设定明确提出“推进非户籍人口1亿人的城市定居目标的政策性进展”、“将常住人口和户籍人口的城市化率提高1个百分点以上”。 此外，文件还提出要加大城市化的推动力，有层次地放宽定居制度。 2019年的要点任务在人口落户实施措施、出租房屋落户方面发生了变化。 首先，2019年关于城镇就业农业转移人口落户的措施，进一步扩大了按城镇常住人口水平逐步取消落户限制、取消落户限制的范围。 其次，2019年超特大城市落户积分政策向社会保险缴纳年限和居住年限的分数倾斜。 这一政策调整在一定程度上缓解了超特大城市定居的难度，鼓励了长时间就业和居民定居。 第三，重点任务确定了允许租赁住房常住人口落户城市公共户口，并给予租赁住房常住人口更加宽松的落户政策。

有机构认为，未来城市的快速发展将更加分化，高质量的资本和公司将越来越有机会参与城市化的快速发展。 配置高质量区域，拥有城市化开发成功经验的开发商，在2019年城市化快速发展趋势下，在销售、土地、资金资源方面更具有竞争特点。

在房地产领域快速发展的新阶段，国瑞置业积极探索与村庄共同开发，实现农村居民和公司的双赢，并结合前所未有的房地产开发和智慧制造，打造智慧新城。 国置业也将顺应与租房并行的政策，以一线城市的选址为中心探索租房业务。

未来，国瑞置业将重复区域深耕战略，采取积极灵活的销售政策，以不断改善的产品结构和优异的产品质量吸引更多人，大力促进销售，加强销售回收力度，调整债务结构，降低融资价格，提高核心竞争力，未来业绩 (中央情报局)