“李宇嘉：苏州新一轮楼市调控背后的底牌”

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中新经纬客端5月13日电题:“李宇嘉:苏州新一轮楼市调控背后的底牌”

作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心研究员)。

风水轮流转，2019年属于二线热门城市，尤其是“既不是一线也不是省会”的网红城市，如厦门、苏州、大连。 由于5月11日的限制销售和供给地新政，3-4月的热门城市苏州再次登场。 如何看待苏州，如何看待控制？

苏州的房价每年都在快速上涨，目前为止的平均价格停留在不到1万元的水平，而且非常稳定。 但是，在去年10月召开的上次调控中，苏州是16个热点城市，房价“被打压”。 年，苏州、厦门、合肥、南京被誉为楼市“新四小龙”，但年中最闪耀的是合肥这二线黑马。

年，属于西安、郑州、武汉、成都； 年，一线楼市开始反弹，热点城市“抢滩”，苏州平静。 2019年，热点楼市全部回升，各界认为蛰伏两年的苏州应该反弹。 另外，苏州是数千人口城市，是全国第二大移民城市( 1068万常住人口中，外来人口831.8万人，户籍外来人口679.4万人)，令人羡慕。

除了人口之外，苏州产业的基础也是杠杠的。 过去，苏州的gdp曾一度排名全国第五，深度仅次于北方的广阔。 年，苏州以1.85万亿gdp位居第七，超过了“有天堂和苏州杭”的双子星杭州，比省会南京增加了6000亿。 苏州人均gdp高于北京、上海、杭州，居东部5省所有地级市之首。

苏州拥有100多家上市公司，全国第五大新三板挂牌112家，全国第三； 发明专利保有量全国第五，pct专利申请量全国第四； 上千万的富人超过20000人，平均每344人中就有上千万的富人。 在利用外资方面，苏州风靡全国，仅次于上海、北京的“苏南模式”和“外资导向模式”奠定了苏州的基础。

作为江苏省的“影子省会”，苏州的房价经济指标远远低于自己的南京和杭州。 苏州的房价被低估了，似乎反弹真正开始了，真的是这样吗？

房价被低估了吗？ 宏观指标是表象，收入乏力很重要。 在智联公布的“年秋就业平均薪酬城市分布”中，苏州人均薪酬为7723元，排在第13位，比杭州( 8798岁)晚6个，差距超过1000元，低于宁波、厦门、东莞、南京。 这和经济成果完全不一致。

目前，在苏州建厂的世界500多家，超过100家，也有辉瑞、约翰逊、丰田、三菱这样的巨头，巨大的生产规模和全球化的产销体系，使这些外资工厂成为苏州制造业的重要支柱。

但是，外资企业看重苏州的是廉价的人才和土地，本质上是低端的产业转移。 苏州的gdp体积较大，但处于核心和主导地位的科技研发、高端制造落户较少。 根据秦朔的调查，外资企业最喜欢的亚洲研发中心候选城市有北京、深圳、重庆、武汉、杭州等，位居前十，苏州没有进入排行榜。

近年来，外资撤出苏州，办公楼、经营者去了大楼空，去化周期达到4-5年。 公司雇佣调查问卷显示，苏州被调查公司雇佣年龄的48.7%为16至22岁，16岁高中未毕业，为高一学生年龄。 苏州“总量盘大，人均收入低”，表明技术含量低，产业中下游徘徊。

苏州最大的特点在于民间的富裕。 根据工业和信息化部《中国工业百强县(市)、百强区快速发展报告》，江苏共有24个县)市，来自苏州的昆山、张家港、常熟、太仓排名第二、第三、第四、第七，位居全国前列。 有工业化的基础，内需和费用的转换应该是苏州比其他城市快。

近年来，苏州将修复以人文为中心的古城区，以园区、高新技术产业开发区、新城为中心进行“一核四城”新城规划，多极化拉平“单中心、大饼”分化。 现在的苏州，有温婉如玉、人人向往的古城，也有生机勃勃的新区。 秋裤楼、诚品书店、国金中心代表着从工业化到城市化、从外需到内需的新繁荣周期。

热播剧《都行》让我觉得以姑苏古城和新加坡住宅区为中心的古典和现代结合的苏州很好。 沪苏浙交界区域建成长江三角洲一体化快速发展的示范区，这对苏州来说是一个机遇。 利用工业基础和低房价的特点，不仅可以建设环沪产业高地，而且可以依托秀美风景和文化基础，引来人才。

但是，形势比想象中还要严峻。 从工业化到城市化、从依赖外需到内需发展，需要扎实的公共服务。 杭州新经济异军突起，不妨碍其土地出让收入排名第一，产业、楼市、城市可以共同促进。 看来，苏州也不可能脱离“土地财政”。 最近进行了三次“百亿级”土摄，工业园区奥体板块、土摄楼面价格创新高( 3万)，这是必然的结果。

- -由于年限价，这几年来苏州进入市场都是平价盘。 现在地价低的楼房都消耗殆尽，-年“地王潮”诞生的高价土地即将进入市场，今年有100多个房价，届时必须放开限价。 在二手房价格下降的一年，新建住宅价格低廉，抑制二手房。 但是，现在新建住宅的供给“量下跌涨价”，二手房上涨。

新建公寓联动涨价，4月苏州房地产价格比上个月上涨6%，比去年同期上涨10%，居全国首位。 在住建部的警告提示后，苏州的控制如期到达。 未来城市化的主力区域将吸附人口集中的开发区，新建住宅限制为3年，二手房限制为5年。 首先，新建住宅的供给空期(第一季度只供给了两个纯粹的新盘) )将二手房压住并烧掉。 其次，要尽早配置进入高价市场，锁定流动性，抑制地价上涨带来的房价上涨预期。

目前，-2019年，苏州工业园区的房价翻了一番。 网上说:“苏州园区的房价太高了，王先生住在上海。” 虽然搞笑的气氛很沉重，但从侧面来看，也证明了现在的苏州园区已经成为了房价较高的地区。 这是城市化的大敌。

(摘自《李宇嘉不动产笔记》wechat公开平台((中新经纬APP ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

李宇嘉