“广东房企海伦堡再度赴港IPO，远水能否解近渴？”

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中新经纬客户端6月5日电(薛宇飞)近日向广东省房企海伦堡中国控股有限公司)以下“海伦堡”)再次提交了上市申请材料。 股东招股书显示，海伦堡年营收增速仅为0.9%，毛利率逐年上升，但净利润率连续第二年下跌。

关于海伦堡“吊销”招股书后，提出新的申请，继续冲击ipo，一位业内人士表示，这些公司首次上市“失败”，主要涉及公司自身的经营状况，在此背景下，公司的

“三年内以千亿美元为目标”的目标很难实现

计划开发的土地资料图中的新经过薛宇飞拍摄

海伦堡于1998年从广东省起步，业务逐渐扩展到广州、珠海、中山、佛山、惠州等城市，之后开始扩展到全国。 截至2019年1月31日，已进入珠江三角洲、长江三角洲、华西等地区12个省和直辖市33个城市。 公开资料显示，企业以开发和销售住宅房地产为主，兼营商业房地产和创意科技园，主要业务占这几年所有收益的99%以上。

据报道，海伦堡规定了实现年销售额500亿元的目标，必须保证住宅企业50强、冲击企业40强。 但根据克尔利的统计，海伦堡的年流量销售额和权益销售额均为440.6亿元，分别排在全国房地产公司的第61位和第56位。 另一家第三方机构中国指数研究院的数据显示，海伦堡去年实现销售额521亿元，在全国房企中排名第58位。

在股票募集中，海伦堡以合同销售额这一统计口径公布了近三年的销售情况。 ~年，企业合同销售额分别约为156.53亿元、248.88亿元、359.72亿元，据此计算，年、年合同销售额增长率分别约为59%、44.54%，年增长率有所下降。

此前，有报道称，海伦堡还开始了年度战术升级，刷新了三年千亿元的预期业绩。 但是，中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬的客户方表示，目前的市场环境是，除非大量收购短期销售的住宅项目，以实现大规模的目的，否则海伦堡很难在一两年内实现千亿的销售额。

根据公募书的记载，“在过去业绩被记录的期间，本公司的业务经营取得了大幅的成长。” ~年总收益分别约为142.28亿元、143.56亿元、175.18亿元，复合年增长率为11%。 但根据中新经纬的客户方计算，海伦堡年总收益比去年增加约1.28亿元，增速约为0.9%，年收益增速约为22%。

解体表明，海伦堡全年总收益增速偏低，被认为与交付面积大幅减少有关。 数据显示，海伦堡全年交付的房产平均售价为7630元/平方米，比5640元/平方米上涨1990元/平方米，但由于全年交付的总建筑面积比全年减少约63.99万平方米，全年房地产销售约

毛利率上升，但净利润率在下降

根据股东募集书，海伦堡的毛利率和毛利率近三年持续上升，~年，毛利率分别约为26.28亿元、33.05亿元、46.33亿元，毛利率分别为18.5%、23%、26.4%。 关于毛利率的上升，海伦堡表示，主要原因是完成的房产和交付的房产的平均售价上升，以及毛利率较高的商业房产、办公楼和公寓带来的收益增加。

资料来源:海伦堡招股书

虽然毛利率在上升，但是净利润率在下降。 数据显示，~年海伦堡净利润率分别为20.4%、13.8%和12.9%。 另外，~年，海伦堡净利润分别为28.99亿元、19.8亿元、22.56亿元，年净利润比年增加，但比年相差6.43亿元。

相关机构数据显示，海伦堡年毛利率和净利率均低于区域平均水平。 根据克瑞研究中心的数据，全年176家上市房企毛利率加权平均和中位数分别为31.1%和32.8%，净利率加权平均和中位数分别为13.1%和11.7%。

关于净利润率下跌，招股书表明，主要是房地产投资公平值利润减少所致。 海伦堡将部分商业地产和创意科技园保存为投资地产，用于获得租金收入和资本增值。 投资不动产根据公平值计入非流动资产，定期进行评估，但投资不动产公平值变动产生的收益或损失是综合损益和全面收入表中记载的收益或损失，可能对收益产生重大影响。

资料来源:海伦堡招股书

招股书显示，因全年确认大额投资房产公允价值利润，(主要是在建设项目或项目阶段，或已出售的12个项目重新归类为投资房产，当年投资房产公平价值利润达到24.19亿元，但在接下来的两年中，

招股书显示，在投资房产出售之前，投资房产的公平值增加不会发生变化，也不会给企业带来现金流入。 企业有可能因投资房地产公平值的增加而记录更高的利润，但流动资金的状况不会相应改善。

一些拆船商表示，这种自持房产评估额的增加“加厚”了公司的盈利水平。 ~年，海伦堡投资房地产的公平值利润分别占当年收入的17%、6.5%、4.4%，约占当年净利润的83.48%、47.36%、34.05%。

债务结构的优化对短期债务的偿还有压力

~年，海伦堡未偿还的银行贷款和其他借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元、283.08亿元，借款总额减去现金和银行结余、限制性现金和抵押存款，净资产负债率分别约为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元

在偿付能力方面，招股书显示~年，海伦堡现金及现金等价物、限制性现金及抵押存款分别约为56.38亿元、100.36亿元、107.74亿元。 全年内需还款短期贷款分别为46亿8800万元、90亿7700万元、94亿1000万元； 1年以上偿还的长期贷款分别为81亿8600万元、114亿2600万元、188亿9800万元。 据此，近三年现金短期债务比分别为1.2、1.11、1.14，长期短期债务比分别为1.75、1.26、2.01。

谢逸枫认为，以上数据证明，海伦堡债务结构应该优化，短期偿债压力大，现金流紧张。 短期贷款的利息很高，根据海伦堡去年贷款总额加权平均实际利率8.8%推测，短期贷款融资价格可能超过10%，加上利息、手续费等支出，现金流将吃紧。

年10月，海伦堡向香港证券交易所发出邀请函，但6个月后“失效”。 今年5月初，海伦堡第二次提交了招商申请。 据悉，与海伦堡同期申请在香港上市的房企中，弘阳地产、德信中国、美置业等多家房企在港股ipo实现。

值得观察的是，这类中小房企进入香港的情况并不理想。 弘阳地产发行价为2.28港币/股，位于原募集股价范围2.18元至3.18元中间附近水平的大发房地产发行价为4.2港币/股，募集资金净额仅为7.4亿港币。 据拆解人士介绍，由于去年以来的内房股上市热潮，香港投资者有些疲软，反应也很冷淡，海伦堡的估值、融资情况如何，还是个未知数。 (中新经纬APP ) )。