“北京商住房限购两年：成交量暴跌九成，均价降三成”

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中新经纬客户端3月26日电(薛宇飞)年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》一纸使北京的商业住宅交易陷入冰点。 由于不能卖给个人，两年来，北京市场成交量暴跌93%，均价也从以前的5万元/平方米迅速降至3万元/平方米。

商住市场暴跌

北京回答者提供照片

说到北京的商住项目，不得不说是位于东五环外、朝阳区和通州区交界处的北京像素。 被称为北京最大的商住楼盘，样子像住宅和商业项目。 据媒体报道，在19栋建筑物的约1万户人家的北京像素，住着3万多人。

大学刚毕业的时候，张枫(化名)在这里住了一段时间。 他说，这里的一楼大多是超市、便利店、理发店、餐厅，上面大部分用于居住，但有很多中小企业，也有照相馆、员工室等。

商住公寓可以说是畸形产品，随着一二线城市住宅的限购而爆炸性爆炸。 中原地产首席拆房师张大伟向中新经纬客户表示，商住公寓是将商业性规划用地( 40年、50年产权)改建为住宅形式而采用的产品类型，不能落户，也不能采用学区等住宅配套。 “商改住”改变的只有建筑形式和招聘功能，土地性质不变，产权也才40或50年。

张大伟表示，由于平均价格不低、住房取得率和配套存在缺陷，商住公寓直到2008年才形成规模。 但从2007年开始，一二线城市开始实行非常严格的限购政策，被政策抑制的投资诉求进入商住公寓市场。 以北京像素为例，在本轮房地产周期，部分小户型复式公寓的售价一度上涨至7万元/平方米。

在实施限购、限贷等政策后，北京于年3月26日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。 公告称，开发公司新报建设单位的业务项目，最小分割单位不得少于500平方米的开发公司建设(含销售)商务舱项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织 个人购房在北京没有住房和商务类房地产记录，且必须连续5年缴纳社会保障或税费。

个人商店类项目的购买受到严格限制，给商住公寓带来了致命的打击。 中原地产研究中心统计数据显示，截至今年3月25日的两年间，北京商住公寓仅网上签署6550套，成交量暴跌93%。 张大伟说:“过去两年，北京商住公寓合计网签167.89亿元，管制前两年达到1943.99亿元。 ”。

单月数据显示，近两年每月的合同量只有几百套，在管制前每月基本可以达到数千套。 近几个月的交易数据显示，商住公寓市场依然非常低迷。 中原地产研究中心提供的数据显示，年3月北京商住公寓成交均价达到51036元/平方米，随后迅速下跌，至2019年3月降至33858元/平方米，跌幅超过三成。

贝壳研究院整理相关数据后发现，年、年北京新建办公楼成交量分别比去年同期减少82.9%、70%，2019年1~2月成交量比年同期减少11.6%、88.7%。

价格方面，据贝壳研究院介绍，全年新建商住公寓平均价格比去年同期下跌16.1%，2019年1月平均价格与上月持平，2月平均价格略有上涨。 2月平均价格上涨是因为高单价的奥运到六环的房地产成交率高，低单价的六环外房地产率下降。

下跌的价值是多少？

市场关闭后，北京几个知名商住项目的售价也大幅下跌，综合链家、安居客线上挂牌价格，北京像素商住公寓目前售价4万多元，位于亦庄核心区，配套齐全的林肯公园，

“从平均价格来看，商业市场二手房价格已经平均超过35%，部分商业住宅价格超过45%。 ’张大伟表示，商住市场面临的最大问题是个人购房资格要求高，无法贷款，目前购买商住公寓的是公司的身份。

但另一方面，下跌意味着泡沫正在被挤出。 张大伟表示，对于一些位置较好的商住公寓来说，由于价格跌幅较大，其对租金的持有价值正在上升。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也对中新经纬的客户表示，随着商住公寓价格持续下跌、租金持续上涨，地段好、有地铁、人流大、周边公司多的商住项目具有一定的投资价值。

但是，他还表示，一个城市对商住项目严格限制交易，是整顿市场“商住改革”的混乱，如果政策收紧，例如商住项目不允许出租，不允许下水

一位业内人士指出，比购房限制更严格的商住限制，不是长远的计划，而是政策的未来可能有所松动。 年12月，广州市住建委宣布，截至年3月30日(含当日)土地出让成交(以土地出让合同签订、成交确认书或公告确认土地出让成交日期为准)的房地产项目，其商服类房地产不再限定销售对象后，由个人办理商服类房地产。

这为广州商住限制的个人买卖打了一个洞。 谢逸枫表示，此后，广州商住项目成交量大幅增加。 他认为，与商住项目限制相比，这是短期政策，有望放宽个人交易。 但是，严格规范公司“商改住”行为将继续下去。 (中新经纬APP ) )。