“2012主业倍增 阳光城坚守“高周转、高成长”模式”

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“快”确实是年阳光城最好的写照。 从年三四十亿的销售规模来看，每年曾以两倍的速度销售预约过百亿。 厦门最新的“阳光城翡翠湾”160间连排别墅当天发售，创下了当地历史最快纪录，距离该地只有190天。 其“速度”也体现在证券市场上，阳光城( 000671，sz )的股价从年初的每股6元左右上升到现在的每股16元左右，其增长速度居a股首位。

3月30日，阳光城公布的年报中公布的会计数据和财务指标进一步验证了“高周转、高增长”的轨迹。

年:业绩倍增，利润增长

年报显示，阳光城全年实现主营业务收入54.52亿元，比全年营业收入32.28亿元增长68.88%。 归属于上市公司的股东净利润为5亿5800万元，全年增长78.85%。

营业收入规模迅速增加，阳光城同期利润水平也迅速增加，净资产收益率达年27.3%，年增长10个百分点。 在房地产业务方面，阳光城年毛利率为38.86%，高于领域内其他房企的毛利率水平。 在已发布年报的主要房地产企业中，万科、恒大公布的毛利率分别达到27.4%、27.9%，领域内以毛利润高著称的保利地产和中海年毛利率分别为35.24%、38.3%。

年报数据显示，阳光城产业结构中主营业务更为突出。 作为其战术主角，阳光城房地产主业实现全年营业收入35.13亿元，比去年同期增长99.57%，几乎翻了一番。 从当年业绩第一来源来看，其结转面积37万平方米，第一来源于福州阳光理想城、福州阳光新界、西安林隐天下、西西安小城镇。 在福州市场继续深耕的过程中，此前布局的西安已经成为企业另一个重要的深耕区域，已经开始为企业提供实质性的业绩贡献。

一项亮眼的业绩显示，阳光城当年的大变革已经见效，包括其产品被市场接受，企业价值被资本市场接受。

“高周转、高增长”的快速发展模式越来越清晰

阳光城表示，继续重复“区域聚焦、深耕快速发展”的快速发展战术，重点布局最具快速发展潜力的成长性城市，形成“一带多点”的区域布局，深入耕耘沿海经济带，选择机遇进行战术挑战 多次贯彻城市建设，加长产品线； 坚持依靠雄厚的土地储备、确定的战术规划和优秀的专业队伍，面向真实的自住诉说，充分依靠专业能力，提高运营管理能力； 多次快速周转、合理审慎的投资方式，为企业全国化高速发展提供了强大的动力和较为有效的支持。

据此，阳光城的迅速发展战术全面显现。 是一种“区域聚焦、深耕快速发展”、“一带多点”的全国化布局战略、注重自我激活诉求的产品标准化和异地复制、高周转、高增长的运营战略。

截至2007年，阳光城已经初步实现了全国化布局，从福州地区的房地产龙头公司成长为众多布局、众多项目运营的全国性房企。 在这一过程中，“少城市、多产品线”的战略得到了落实。 其要点布局的6大城市中，福州、厦门、上海位于中国经济最发达、市场诉求最丰富的东部沿海经济带，西安、太原、兰州是西部潜力巨大的二线城市。 在福州，提前完成了全年约60亿的年销售指标，继续巩固了该地区的龙头地位。 在厦门，年也开始崭露头角，锋面开始显现，厦门和福州成为福建省内南北两大辐射中心。 另外，西安地区、兰州、太原项目年也将进入收获期。

自我主张的中心产品战略也越来越明确。 阳光城形成住宅、商业两大类，形成了包括城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅、商务办公室、商业综合体、星级酒店在内的7个产品系列，广泛覆盖市场主流并诉求费用。 据此，通过安全产品的异地复制实现了快速扩展。 据说去年12月在厦门博得人气的阳光城翡翠湾工程是复制福州阳光城翡翠湾的“浪漫城邦”系产品。

产品标准化和复制也是阳光城“高周转、高增长”运营模式的重要组成部分。 按照这一模式，阳光城要求攫取土地后迅速开发、迅速销售，而高端产品也要求在短时间内迅速库内化。 定位引出主流诉求，符合市场景气变化，灵活制定价格和推盘节奏； 在产品层面，通过标准化和复制提高效率；在销售战略上积极促销、快速库存化、加快资金回收的团队内，由人才队伍提高、扁平化组织结构等运营系统能力的提高支撑。

3月22日，“中国房地产100强公司”排行榜公布，阳光城集团进入100强，在“运营效率10强”排行榜上排名第二。 阳光城近年来展示的极强的转速和高成长性也被媒体定义为“阳光城速度”。

年:蓄力雄厚，有望持续高速增长

种种迹象表明，阳光城已经拥有足够的储备力量用于年或以上长期业绩的持续增长，这尤其体现在土地、资金等重要资源的储备上。

年，阳光城通过拍摄、转让等方法取得多块土地，取得土地面积达126.21万平方米，建筑面积总规模约250万平方米。 迄今为止，阳光城已累计储备土地开发建设面积超过600万平方米，为今后3-5年的开发运营奠定了坚实的土地和项目储备。 除福州、西安外，新增土地也集中在太原、兰州、厦门、上海等新的扩张点区域，这为实现区域性领先战术目标奠定了基础，相对较低的土地价格也为未来的竞争留出了余地空之间。

年报显示，年阳光城实施了多项融资计划。 除了之前流传下来的意义上的开发贷款、信托贷款外，阳光城还引入了房地产基金等新的融资方法。 年报指出，“近年来，企业通过多种融资方式支持房地产业务，实现高周转、高收益经营目标，企业存续的融资项目均正常运行，未发生逾期、违约等情况，目前融资价格已呈下降趋势。” 截至2009年，已偿还金额20.30亿，其中提前偿还3个融资计划，共计12亿，包括2009年1月、3月分别提前偿还中信信托、五矿信托各5亿元的信托计划。

事实上，这一势头在今年前两个月的市场销售态势中明显。 根据市场中介机构提供的消息，在厦门，阳光城已经实现销售额6.4亿元，在厦门市场名列前茅。 在福州市场，阳光西海岸2月销售3.01亿美元，阳光城市soho销售1.85亿美元，排在当地楼盘成交排行榜的2、7位。 福州楼市2月表现排行榜中，阳光凡尔赛宫、阳光城西海岸也分别以累计4.27亿、3.01亿名列第二、第八。 截至2月底，阳光城在福州累计实现销售额14亿6600万元，作为第一名持续引领福州市场。 目前阳光城主要建设中的销售项目达18个，后续供应充足，这也为销售继续保持高增长奠定了良好的基础。

对话阳光城:“快”不是选择而是必须的

阳光城为什么做出如此骄人的业绩？ 什么样的内力积累能发挥这样好的性能呢？ 阳光城如何评价领域和市场走势，又如何谋求下一家公司的快速发展势头？ “快跑不再是选择，而是必要的。 ”阳光城集团总裁陈凯如回答说。

问:成长企业快速成长战术的四个关键是明确的战术、准确的投资、高周转、人才的留住。 你为什么认为这四点很重要？ 阳光城是怎么实现这四点的？

阳光城:现在很多公司的房子要创造500亿美元，但实际上如果做得好的话，一个市场就可以创造出百亿美元以上的房子。 上海、广州、深圳、重庆、深圳、北京……阳光城还处于成长阶段，无论是团队管理、人才储备、资金储备都无法完成全国性覆盖，所以更应该选择。

对阳光城来说，目前制作什么样的产品、进入那些地区、使用什么样的人才是最需要考虑的三个问题。 阳光城目前在福州、厦门、西安、上海四大市场发展迅速。 对阳光城来说，现阶段，第一只建造不动产。 第二个要建立这些城市，但是我们要延伸产品线。 三是重视用人单位，有共同的理念和目标，也能提高企业的整体效率。

问:你认为后市会因为政策的改变而改变吗？ 公司应该怎么应对？

阳光城:今后10年，领域也有一定的快速发展空之间。 如果大方向是正确的，常态的控制会更加放心，也会认真对待这个领域。

其实现在这个阶段也给了阳光城这样的企业越来越多的机会。 现在市场周期性变化越来越明显，市场越来越细分，顾客选择也越来越多，窗口期越来越短。 但是，土地的涨价似乎比房价快得多。 所以，对于我们这样成长中的公司来说，对投资运营能力的要求也越来越高，是否有较强的核心竞争力，这也是对我们的考验。

q :阳光城的未来方向、长期目标是什么？

阳光城:阳光城正在变大。 在这个过程中，我们在区域上有选择，在产品上有选择，方法会变，融资渠道也会变。 最近阶段，阳光城希望先把大本营福州做得更扎实，然后把进去的上海、厦门、西安做得更彻底。 在销售方面，今年的阳光城也提出了更高的要求。 从一季度情况来看，根据易居克比瑞刚刚公布的“一季度中国房地产公司销售top50”，阳光城首次进入排行榜，成交额排名第41位。 这是一个好的开始。

q :阳光城是一家周转快的企业，从拥有土地到产品上市的速度很快。 你怎么平衡产品和快速发展的速度？

阳光城:其实高转速是练习内功的问题，做一些模块化的研究开发，比如图纸的研发这样的核心东西。 我们把核心的东西标准化了，我们把外立面做得有点个性，这也很漂亮。 虽然也有价格的计算、供给来源的明确，但这些在取得土地之前就已经明确了，所以节约了这些时间。 另外，我们的战术很明确，拿地标准也确定了，所以拿地过来，我们可以迅速决定产品线。

问:流水线的操作速度很快，但市场消化无法控制。 阳光城有处理市场消化问题，保证现金流持续稳定的途径吗？

阳光城:第一个是市售品，总额低，面积必须控制，所以定位非常重要。 第二，我们不会无限制地追求高底值。 因为我们重视的不是高溢价，而是高周转。

问:我们观察到阳光城市的产品线非常丰富，您认为现在的控制措施对阳光城市的7条产品线有什么影响吗？ 你认为产品的中心有哪些方面？

阳光城:我们以前也讨论过这个问题，我们先照顾三种产品。 一个是刚性诉求的产品，在福州我们比较成功。 因为当地的刚性诉求的产品量超过了50%，所以卖得很快。 一个是经济型别墅，这也优先于住宅标准的改善，另外商业、办公楼等的比重也会变大。

产品的核心是户型的研究、层高的研究、生活习惯的研究，或者是顾客的诉求。

问:去年，许多离开一线城市的开发商又发展迅速，有些放弃二三线城市，转移了重心。 你是怎么看到这个问题的？

阳光城:还是那个问题。 取决于你想要什么，当然这也可能是战术上的调整。 一个城市是否有快速发展的机会，还是要看这个城市是否是人口引进，如果是人口引进的城市，问题就不太大，但毕竟有诉求。 相对于三线城市，一线城市在医疗水平、教育水平等方面稍高一些，今后也会有很多人选择这样的城市吧。 例如，上海2,000亿的市场份额，领域前十的集中度在20%左右，快速发展空之间还很大。

对阳光城来说，现阶段深耕几个城市，在各城市实现多条产品线的运营是最重要的一步。

问:以前阳光城在上海有两块土地，你能介绍一下这两块土地的情况吗？ 上海的选址有什么标准吗？

阳光城:现在这两个地区规模都不大。 去年年底阳光城管理总部到达上海。 上海的市场果然很大，这两个项目都是试水，后期将加大对上海的投入力度。 (文/杨妞强) )。