“艰难破冰内地首只酒店REITs在港上市”

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经记者沙菲出生于上海

在经历了延期挂牌、削减发行规模等风波后，开元酒店房地产基金于7月10日在香港上市成功。 这也是中国内地首次酒店房地产基金上市。 知名房地产专家陈晟对《每日经济信息》记者表示，上述酒店房地产基金的上市，将成为未来越来越多酒店房地产、商业房地产甚至产业房地产基金的房地产证券化的可能。

业内人士解体，投资性房地产实现房地产证券化后，内地房地产开发商的作用将出现分化。 证券化有助于开发商的早期转型，资产一变，开发商的作用就转变为资产管理者，经营模式也从原来的“重资产投资型”转变为“轻资产运营型”。

延期的破冰之旅/

7月10日，行情下跌，投资者反应冷淡，挂牌延期——开元产业信托希望在香港主板挂牌。

当天，市值3.4港币，比基金定价3.5港币低2.9%，首日上市收3.52港币，比市值3.5港币高0.6%，成交253万股，投资877万港币。

据悉，开元产业投资信托基金为中国本土酒店房地产信托，美国私募股权投资企业凯莱集团为股东，母公司开元集团将酒店业作为最优先业务。 原本计划在香港最多筹款19亿7400万港币，但由于投资者反应冷淡，最终大幅削减筹款至6亿75500万港币。 这是内地酒店房地产资产证券化的第一例。

2006年前后，内地有专家提出要迅速发展房地产信托投资基金( reits )，实现房地产资产证券化。 由于各种原因，这个目标年前没有实现。

在这种背景下，商业房地产、酒店房地产、产业房地产行业的开发商只能通过散装销售房地产来处理房地产开发资金的问题，从而引发了一系列的问题。 例如，一些商业房地产开发商为了尽快收回资金，选择对外承诺售后服务。 但是，其包租价格明显高于周边。 最终导致商店大量安装空，租期结束后，实际租金远远低于约定的现象，发生了一系列的纠纷。 本报以前报道的江苏泰兴涌金商业广场就是这样的例子。

这样，许多房企也不断设想各种方法，希望开创人民币reits的先河。

年，长江实业在香港首次发行人民币计价的reits。 随后，越秀房地产( 00123，hk )和越秀房托) 00405，hk )共同向越秀房托注入旗下广州ifc )，宣布交易对应房地产价格134.4亿元，设立资产规模最大的中国房地产基金。

今年5月，海印股份( 000861，hz )又发布公告，拟设立专项理财计划，募集资金16亿元，实现a股市场首发资产证券化。

有助于住宅企业的变革/

事实上，除上市成功的开放式酒店房地产基金外，今年7月2日，花样年和高盈集团就酒店房地产信托基金项目签署合作协议，双方携手搭建酒店资产投资和企业品牌运营平台，为内地酒店业主提供资产增值和海外上市机会

根据双方合作协议，花样年将为高盈在内地物色潜在的酒店收购项目，提取一定佣金，并且花样年将提供企业品牌运营和经营管理，取得相应利润，高盈余将受益于收购项目的运营利润。

此外，鹰君集团、新世界快速发展等香港公司也参与了酒店房地产基金的上市热潮。

北京睿信致成管理顾问有限企业董事总经理薛迥文对《每日经济信息》记者表示，房地产证券化将是未来趋势，作为开发商未来的一个出路，让更多开发商能够从事商业房地产开发。 酒店经营的投资转化率和盈利周期比普通商业房地产吸引力弱，酒店房地产开发是房地产领域的难点。 这使得许多房地产企业对酒店业务的开发不感兴趣。

酒店不动产基金的发售将会大大改变目前的状况。 薛迣文表示，由于开元酒店房地产基金长期集中在酒店房地产开发模式上，手上积累了较便宜的钱项目，在变现和支付投资者收益方面有一定的特点。

在狮门、凯德等海外房地产证券化经验的基础上解体后，证券化将有助于开发商早日转型，资产转型后，开发商的角色将转变为资产管理者，经营模式也将从原来的“重资产投资型”转变为“轻资产运营型”。 因为开发商的专业知识在于选择越来越多的土地、拿地、经营企业品牌，所以通过借用投资者的资金扮演管理者的角色，可以用相对较少的资金投入来撬动大规模的运营。

房地产证券化是目前的趋势，但并不是所有公司都能顺利实现资产证券化。 因为酒店的成熟周期长达8~12年。 酒店培育期间，投资转化率会非常低。 一位业内专家表示，大陆投资者目前看重的还是酒店房地产价值的上升情况。 目前，大陆的酒店并购市场不容乐观，因此酒店的估值和税费使得很多并购变得困难。