“首单中信土地流转信托详解：大信托套小信托 农民可获租金+增值收益”

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经记者张威邓莉苹果从北京、深圳出发

中信信托有限责任企业(以下简称中信信托)昨日( 10月15日)对外宣布，与安徽省宿州市垃桥区政府合作的国内首个单土地搬迁信托计划正式启动。

《每日经济信息》记者了解到，这款“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，期限为12年，流动面积达5400亩。

最初的土地流通信托问世，开创了为土地流通引入金融要素的先河，人们关注着这种信托产品的操作模式，即信托企业、中间服务商、农民如何分配利润。 现在，在土地流通信托热潮席卷而来的情况下，这种模式有复制的可能性吗？

前几天的土地移动面积为25000亩/

今年年初，国务院颁发的《一号文件》提出，用五年的时间基本完成农村土地承包经营权的确权、登记、授权工作。 这意在为农村土地流转铺路。

中信信托业务负责人吴超杰表示，该土地转移信托期限为12年，与土地承包经营权期限一致。 搬迁涉及的土地面积达到5400亩，长期为25000亩。 信托产品的结构设计采用结构化混合型设计，有现有产权(土地承包经营权5400亩)和资金信托产品。

与以前流传的信托产品不同，该产品分为两大类，一类是将土地承包经营权委托中信信托，中信信托统一规模化管理，向专业化企业出租，另外，还将土地功能稍有提升，如建设农业循环经济产业示范园等。 建设中需要资金的，发放资金信托计划处理建设资金问题。

“信托资金也分为两部分，一部分用于流转土地区域内的土地整理、农业设施建设和现代农业技术的宣传应用，另一部分用于支付处理产权的地租、土地整理方面资金发生流动性问题等。 在土地流转的过程中，我们加入了资金信托计划，处理了土地流转过程中的资金诉求。 》中信相关人士介绍。

整个信托计划为12年，但其中的资金信托计划期限为3个月至2年之间。

中信信托相关业务人士表示，该信托目前启动土地承包产权信托，资金信托拟根据项目运营、项目资金诉求情况重新发行。

“募集资金正在紧急推进，正在办理一点申报手续。 产业园项目需要前期审核许可，拿到后才能实施。 另外，希望招商、招聘入园的公司，一旦获得政府批准文件，将进入资金募集阶段。 ”信托相关业务员做了如下陈述。

农民初期可以获得浮动的地租收入/

可见，长达5400亩的流转土地仍保持着土地性质，通过土地的重新收集、整理，零散的农用地转移集中在现代农业种植公司，形成了规模效益。

中信信托表示，搬迁后的土地将建成现代农业循环经济产业示范园。 园区规划为五个板块，涉及二十多个子项目，具体包括现代农业种植和水资源保护项目、现代化养殖、生物质能源和基质肥料项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。 五个板块形成完整的农业循环产业链。

那么，农民出租土地的经营权能获得什么样的利益呢？

据了解，中信信托这一产品暂定支付给农户的浮动性基本地租收入相当于每年亩产1000斤中上等小麦的成本。 另外，随着资金注入，土地、产品匹配提高，农民浮动收入也增加，扣除服务费用、管理费用后，农民可共享的附加值部分初步设定为70%。 即使农民变成工人，也可以获得工资收入。

中信信托表示，该信托的整个运营过程并不盲目，要为封闭的产业链引入产业端，产业端也要承担责任。

农民的浮动收入要看经营。 如果经营不成功，风险怎么承担？

中信信托认为，产业对接不应盲目对接，而必须考虑企业的优势和当地适应能力等经济综合实力。

服务提供商提供专业技术支持/

根据中信信托此次计划，计划围绕此次土地转移建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限企业作为服务商提供服务。

据介绍，安徽帝元农业现代投资有限企业是安徽帝元生物的关联企业。 帝原生物背靠中国科学院合肥物质科学研究院，首先从事生物技术方面的产业。

据了解，这家以生物研发投资为主业的企业，与当地政府密切合作，2年前与宿州市垃桥区政府达成了战术合作，总投资10亿5000万元在当地建立了超大规模农业循环产业园。

据安徽宿迁当地媒体《晓报》年7月报道，帝元现代农业循环经济产业园基地已完成流转土地5500多亩，完成了土地整理、土壤有机改良、公路和水利基础设施建设等。

中国人民大学信托基金研究所执行所长邢成对《每日经济信息》记者表示，信托企业将制度安排放在首位，利用信托设计制度，具体与专业企业合作。

中信托认为，农村土地信托化是一种新型的生产关系，是农村土地制度的深刻变革，实现农业规模化、专业化、集约化经营，促进原有农业向现代农业的转型。

中信信托表示，安徽帝元现代农业投资有限企业主要为该信托提供专业的技术支持。

不仅是农民的利益，资金信托产品的收益问题也备受关注。

据了解，为了保障基金投资者的收益问题，信托计划特别委托服务商招商、募集中信信托，寻找愿意加入循环经济产业园的合适公司，中信信托支持公司定制服务。

但是，关于具体收益率，中信信托没有明确表示确定的期望。 另外，据了解，农民宅基地流转未来将成为中信信托关键点的快速发展方向。

检查图案是否可以复制/

迄今为止，进行了许多“土地信托”的试点，如早期的“绍兴模式”和后来的“益阳模式”、“沙县模式”等，但起到信托“受托人”作用的是地方政府单独设立的运营机构，没有引进商业信托企业。

中信相关负责人表示，该信托产品是否具有可复制性需要时间检验。

邢成认为，目前的土地流转还没有统一的模式，大家都在探索。 如果在信托的法律框架内安排，就会相应地更加严密和顺利。

事实上，信托制度的特点是可以实现土地所有权、采矿权与收益权的相互分离，实现权利明确、权责确定。

事实上，土地信托一直受到业界的关注。 据《21世纪经济报道》报道，北京信托今年也在推进土地信托，预计今年的流通面积将达到3万亩。 西部地区一家信托企业的人也说，最近天气很热，正在研究和学习中。

邢成对《每日经济信息》记者表示，过去信托企业业务多与银行同质化竞争，新的资源管理方法也将对信托业务产生较大冲击。 信托企业办理土地流转这一业务，可以回归信托的本质，也是发挥信托的真正功能和自身优势。

但是，一家信托企业的高层对此也有所思考，但企业尚未具体推进，首要是担心相关政策变化的影响。

邢成也认为，目前土地流转是地方政府主导的局部地方流转，如果实际出台相应政策，这种信托模式有可能受到宏观层面的影响，但信托企业也一定会找到相应的处理方法。

名词的解释

土地流转:

从广义上说，土地转移包括农村土地耕地承包经营权的转移和集体建设用地第一包括宅基地开采权的转移，目前的几种首要形式包括转包、出租、交换、转让、股份准入、抵押、继承、代耕等。

土地转移信托:

在农村土地农业用途不变、集体所有权和土地承包经营权稳定多次的前提下，农村土地承包人基于对受托人的信任，在一定期限内信托其承包的土地开采权，利用其专项计划进行经营管理或采用，土地收益由受益人全部领取