“千亿地产信托兑付洪峰5月来袭 青岛舒斯贝尔再上拍卖席”

本篇文章3062字，读完约8分钟

经记者彭菲出生于山东

按年功序列来说，山东省的舒斯贝尔，充其量只是中小房企业，但在刚性吸引的压力下，与信托企业的各种纠葛，备受业内关注。

今年5月，房地产信托再次迎来了兑换峰。 由于未能按期支付信托产品，舒斯贝尔系不得不去拍卖会。

《每日经济信息》记者观察到，由于资金链紧张，与舒斯贝尔相关的许多信托项目面临兑付危机，涉及中信信托、中航信托、昆仑信托等。 一位房地产官员对记者说，舒斯贝尔是青岛当地的典型例子，全国范围内今年房地产信托到期较多，兑付压力越来越明显。

根据证券公司的研究报告，全年房地产信托的到期量约为6335亿元，按月度分布来看，到期高峰期为一季度和五月，五月份的到期量全年达到20%，约1267亿元。

引起违反信托合同/

出乎意料的是，5月7日上午10点，舒斯贝尔系的资产再次登上“拍卖席”，其旗下的另一块土地开采权将被司法拍卖。

江西汇通拍卖有限企业(以下简称江西汇通)在4月17日的公告中表示，“青岛舒斯贝尔建设快速发展有限企业”以下青岛舒斯贝尔)位于青岛即墨市华山镇的7件合计587736平方米)的土地开采权将于5月7日拍卖。 另一个目标是青岛安都商贸有限企业(以下简称青岛安都商贸)持有的青岛国际高尔夫俱乐部有限企业)以下青岛国际高尔夫) 43%的股权，拍卖参考价为3亿元。

5月5日，江西汇通方面向《每日经济信息》记者证实，原定于4月28日举行的青岛国际高尔夫43%股拍卖未如期举行，具体拍卖时间另行通知。

这两起资产拍卖的原因是青岛安都商贸未能按期偿还信托产品——中航信托天启182号青岛高尔夫所有权收益权集合资金信托计划(以下简称天启182号)。 该信托产品募集总额为3亿5000万元，信托资金用于受让青岛安都商贸合法所有青岛国际高尔夫43%股权的收益权。

知情人士表示，信托资金未按期支付，此次拍卖的导火索是青岛舒斯贝尔及其相关的青岛安都商贸资金链断裂。

关于青岛国际高尔夫43%股份的拍卖，《每日经济信息》记者多次致电青岛安都商贸，但未接电话。

总部设在山东日照的舒斯贝尔(中国)办公室的人承认，青岛舒斯贝尔是青岛的分企业。 但是，对前述公告涉及的标的问题，该人不予置评。

奇怪的是，舒斯贝尔(中国)方面向记者提供的青岛舒斯贝尔电话号码与青岛安都商贸的公开电话一致。

官网显示，舒斯贝尔(中国)成立于1988年，是舒斯贝尔集团的全资子公司，后者为澳大利亚跨国公司，以国际贸易和房地产投资开发为主。 但有青岛地产界人士表示，舒斯贝尔名义上是外资企业，但该企业出生于山东青岛、日照地区，实际管理者为齐氏家族，核心人物为齐凌湘、齐晓香、金明。

以前，与舒斯贝尔接触过的pe相关人士对记者说:“齐凌湘持有外籍护照，与金明是夫妇。 ”。 《天启182号》的信用增级栏中写道:“安都商贸的实际控制人齐凌湘、金明承担个人无限责任担保。” 种种迹象表明青岛舒斯贝尔和青岛安都商贸有着千丝万缕的联系。

拍卖席上的常客/

对于5月7日将拍卖的882亩土地，青岛舒斯贝尔此前计划投资别墅项目云鼎山城住宅。

公开资料显示，云鼎山城项目总投资5亿元，总建筑面积约561448.2平方米，计划建设128所3f低层住宅和多幢多层、高层建筑。 根据青岛舒斯贝尔方面此前公布的计划，该项目应于年9月开工建设，年9月开工。

但是，对项目所在地进行调查的一位记者对《每日经济信息》记者表示，去年进行环评后，云鼎山城项目陷入停顿状态，至今未能开工。

在青岛当地地产界人士看来，青岛舒斯贝尔是舒斯贝尔系的公司，被标榜为跨国公司的舒斯贝尔，曾在青岛和日照涉猎过许多房地产项目，但开发成功的例子很少。

记者观察到，作为舒斯贝尔(中国)的核心运营项目，位于日照大学城的西班牙公馆项目虽然上传时间为年，但至今仍在施工中。

西班牙公馆柜台表示，由于开发商资金链问题，项目包括的26栋房屋中，目前只有5栋已经完成移交，部分项目正在施工中。

一位房地产行业人士表示，从资金构成上看，开发商多依赖银行、信托等外部资金，建设周期过长，将影响开发公司的还款，由此带来的违约压力不可避免。

其实，万科、万达、中铁等大佬进入后，青岛地产界排名不靠前的舒斯贝尔，经常上“拍卖行”，知名度大幅增加。

年8月，中信信托舒斯贝尔信托项目成立，期限为2.5年，预计年化收益率9%~13%，优先级份额5亿元。 根据信托合同，青岛舒斯贝尔以位于青岛黄岛区的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两个地块聘用权为抵押，当时的判断价格为12.7亿元。

但是，该信托项目设立半年后，中信信托以融资方舒贝尔挪用资金为由，向法院申请抵押公证并执行扣押。

自年8月18日起，青岛舒斯贝尔被黄岛区200亩土地开采权，即山东高院扣押，扣押期为2年。 随后的一年8月24日，中信信托舒贝尔信托项目到期时，该项目未实际开工，融资方舒贝尔未能按期支付本息，中信信托开始办理追偿手续。

随后，中信信托通过司法途径申请了“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两个地块聘用权。

但是，这些地块是去年1月8日首次拍卖时全部流转拍摄的。 随后，舒伯特因质疑中信信托贱卖方的资产，第二次拍卖也最终被迫暂停。 年5月初的第三次拍卖中，中信信托回收了4亿资金，几乎覆盖了项目的本金。 5月24日，第三流拍摄的地块终于在第四轮拍卖中以20%折扣的底价( 2亿5000万元)拍摄。

根据双方信托合同的约定，中信信托至少需要6.125亿元进行项目还款。 经过4次拍卖，中信信托得以全身而退。

其实，中信信托并不是唯一的金融机构，年来，舒斯贝尔和相关公司获得了多家信托企业的融资，中航信托、昆仑信托、新时期信托等都有合作。

房地产信托将迎来兑换峰/

即使把跨国公司的光环举在头上，偏安一隅的舒斯贝尔在青岛房地产圈连席次都排不上。 但是，拉拢多家信托企业的舒斯贝尔，正是业界的“名演员”。

《每日经济信息》记者表示，舒斯贝尔通过母子公司与相关企业之间的相互担保、股权担保等方法信托“圈定”了十几亿元。 但是《中国房地产报》在年的报道中指出，年以来舒斯贝尔没有在国内进行过正式的项目开发。

值得观察的是，在山东省当地房地产圈，也有舒贝尔将大量资金转移到国外的疑问。

对此，记者昨天试图联系包括金明在内的多位舒斯贝尔系企业管理者，但没有得到肯定的回复。

在前面提到的青岛地产界人士看来，舒伯系企业多年来多次借力渠道信托获取开发资金，但原本充裕的融资财技术在房地产政策收紧后，风险逐渐暴露出来。

“在刚性兑换的压力下，信托产品到期不能兑换，发生严重违约的，信托企业也应当承担责任。 ’山东某pe的人认为。

一家大型信托企业的相关人士最近指出，去年许多“中”字信托企业已经提前兑换了很多房地产信托，但交接资金有一部分来自银行，另一部分来自资金管理项目。

上述pe人士表示，“今年房地产信托到期较多，兑付压力较大，可能会出现有点到期不能兑付的现象。 ”。

据海通证券不完全统计，从年8月到今年年初，全国至少有16个信托项目面临挤兑压力。 关联方以规模小的民营公司为主，10个项目与房地产有关联。

据海通证券估算，全年房地产信托到期量约为6335亿元，其中5月到期量达到全年20%左右。

青岛房地产行业相关人士认为，就融资主体实力而言，在房地产还款速度低、资金链紧张的情况下，中小开发商融资难度较高，参与的信托项目更容易出现变现风险。

也有信托企业家认为，部分信托企业在房地产行业过于激进，留下后遗症，信托计划难以更换。