“长租公寓“洗牌”频频 领域未来的制胜点在哪里？”

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面对商业//K0//之间的运营困难，如何连接酒店、公寓、办公室三大产业链，建立商业//K0//之间的创新生态区，成为各企业品牌关注的焦点。 另外，库存市场促进了房地产高能工会的运营，酒店、公寓、办公室也出现了投资的新风口。

10月17日，微点空间流量经济高峰论坛(合能·； 上海站(上海元一希尔顿酒店隆重举行。 此次峰会将聚集服务商、企业品牌方、资本方等众多精英，聚焦存量房地产市场，共同探索地区快速发展的新机会，拓展空之间的新资源，助力企业品牌价值，助力产业快速发展

年是公寓行业动荡、变革的一年，从此进入了领域深刻的整合期。 要求资本变化，经营也需要越来越多的金融支持。 但是，租赁公寓仍需处理内在性问题，运营水平和盈利能力是核心。

在会议上，我点研究院研究总监郭德荣发布了《2019年上半年长租公寓企业品牌快速发展报告》，通过数据把握了未来长租公寓的发展方向。

从增量不动产到库存不动产

郭德荣在演讲开始时，首先用两个故事说明了两个重要的核心点。

十年前的中国商业空之间以增量市场为主，这在酒店领域最为明显。 过去15年，经济型酒店发展迅速，在中国逗留期间的生活质量大幅提高。

二是高星酒店从以往的一线城市、二线城市，逐渐开始在全国四五线城市落户。 这带来了非常直接的反馈。 也就是说，房价的上涨是因为高星级酒店是当地房地产板块最重要的资产溢价的企业品牌范围。

所以，10年前的房地产环境很好，但是现在房地产企业在获得房地产时，需要很多支撑，比如杭州基本上占了20%的支撑比。 那么，在所支持的这些不动产如何消化以及经济大环境的背景下，需要升级大量库存不动产进行再租赁。 这些问题迫切需要处理。

郭德荣表示，近几年来，存量房地产市场不仅出现了传统的标准化酒店，还出现了长短租赁公寓、办公室空间、小型商业空间，他们都在极力快速发展自己的企业品牌。 这些企业品牌的目的不仅仅是共同致力于整个商业地产，为细分客户提供更相似的产品服务。

这两个核心点既是这个活动的目的，也是将酒店、公寓、办公室、商业、房地产、投资者聚集在一起的理由。

mbi [/s2/ ]的逻辑是什么？

mbi的逻辑非常简单，就是监控客户的行为。 郭德荣说。 观众从媒体了解新闻，开始搜索，不断被企业品牌推广、宣传、灌输，最终成为企业品牌的忠实顾客，这是完美的费用行为。 这样的支出行为十年前在线，十年后全部在线。

基于算法公式，量化媒体指数、搜索指数、运营指数、舆论指数，从现有数据库中凝聚数据价值，对外呈现的mbi产品、mci产品、微点研究院房价数据、媒体数据、蓝皮书、、

另外，负积分研究院不仅自己有专业研究，还有两个合作对象。 一个是企业品牌中国战术规划院，为负积分研究院做专业背书，合作做皮书。 二是严格筛选领域top10创始人和总裁，每年在mbi的分会现场提供合理建议，使整个微点研究院的大数据能够跟上时代，迅速适应客户的需求。

我点研究院的产品，既有数据，也有报告书和皮书。

迈点研究院去年重点推出的企业品牌蓝皮书，奠定了整个领域的地位，具有学术价值和借鉴意义。 今年不仅是长屋公寓的板块，还将开始制作酒店的民宿板块的蓝皮书。 明年的mbi将发表两本蓝皮书。 郭德荣说。

长租公寓领域的几个变化在哪里？

首先从国家层面来看。 国家对住房租赁市场一直给予很大的支持和鼓励，在立法层面上立法标准、相应政策越来越细化确定。 上半年出台了许多政策，帮助所有领域健康前进。 在消费者层面上，国家也给予租赁公司很大的支持，使长屋公寓公司能够获得越来越多的客户群，而且这些客户群相对来说是中高级的。 此外，国家也在各级通过不同的方法提高住房租赁的占有率。

在北京、上海、杭州、珠江三角洲等重点城市，更多的租赁住宅开始对外发售。 从2019年选定的部分城市上半年租赁用地成交数据可以看出，目前这些用地已经实际落实到领域，为我们的租赁业务助力了这个板块。

在资金方面，郭德荣认为这是双重问题。 对大多数中小企业品牌来说，确实目前融资有些难点，但对头部平台来说并非如此。 大型企业品牌上半年有大量融资，下半年也有很多企业品牌计划ipo。 因此，从融资方法上来说，虽然比传统融资方法更多样化，但资本的目标对象越来越集中在头部。

目前，分布式长租公寓前三名已经超过50万套，最高的近100万套。 企业品牌整体效应在长屋公寓这一方面逐渐形成，因此资本水平持续被赋予这一领域的根本。 关于领域的未来，依然被看好。

/ S2/]长屋公寓类别的本质

我的积分分为集中租赁公寓、分布式租赁公寓、服务型公寓三个模块。

郭德荣指出，mbi企业品牌指数中，企业品牌竞争度不断加强，特别是集中型和分散型板块。 客户群也发生了本质的变化。 以前，北京、上海才是租赁住宅的客房层主题，但现在，即使在更多的一线、二线城市、更多的东部、甚至西部的一点点省份，也有很多客房层开始关注租赁公寓这个板块。 因为现在的企业品牌已经从原来的最上层城市落地，向下游开始不断调整，落地能力更加增强。 郭德荣说。

自己产品的落地反馈在什么水平？ 微点研究所通过监视APP。 目前，长租公寓整体APP下载量突破1亿人。 通过长屋公寓的产品和服务，可以好好地维持粘性客人。 而且，这部分粘性客户在APP端、微信端、微博端实际上可能会越来越溢价，这可能是未来的重要方向。

另外，以前很多住宅企业进入长屋公寓的板块，但今年速度放慢了。 存在快速扩张下价格投入高收益周期长、高质量产品大量供给与市场诉求不一致的退出方法不确定等问题，迫使房企集团主体剥离长期租赁公寓的版主业务，其原因是房企集团资金链紧张 另外，运营商背景下的企业品牌房地产即将更新，盈利能力受到考验。

分布式公寓面临的问题是洗牌效应，许多中小企业品牌在这个市场上开始沉默。 沉默的原因还是资金水平的问题。 数据显示，这些企业品牌的资金杠杆率为15%-20%。 所以，对于新兴型公司来说，如果公司的快速发展跟不上投资者期望的速度，就会产生很多问题。

在长租公寓的产品体系中，与b端公司的客户、g端政府社区相比，开展蓝领公寓、人才公寓已成为越来越重要的并购组成部分。

服务型公寓仍处于上升阶段，以国内企业品牌为代表，有两种模式。 一个是自己创造企业品牌和国际企业品牌pk，另一个是与国际企业品牌联合本土化运营。 无论如何，我们都可以看到，服务型公寓市场确实是从整个房屋租赁板块开始铺垫的。 因此，也可以想象未来服务式公寓市场的机会。

服务式公寓市场和以前流传下来的租赁市场不同，以前流传下来的租赁市场年后是高峰期，第二个高峰期可能是毕业季。 但是，服务式公寓作为长短租赁相结合的产品，在休息日客户粘性相对较高。 这意味着今后企业品牌的产品延伸、服务延伸可以切入这些立场。

而且在路线方面，也有一点感兴趣的地方。 客户使用的渠道是美团，相对来说评价度较高。 此外，国内企业品牌服务式公寓利用较强的酒店管理基因，多采用轻资产模式，进行企业品牌出口，充分利用资产赚取溢价。

与未来预判[/s2/]

首先，郭德荣在谈长屋公寓的盈利模式。

目前，公司有两种盈利模式。 对轻资产来说，利润来自租金+装修投资溢价+服务附加值。 风险是租金回报、租赁合同期间损失惨重、现金流紧张的重资产，盈利模式是资产收购+持股经营，但也要重视估值风险和处置以及退出风险。

郭德荣认为，轻重结合是未来重要的快速发展模式。 而且2b、2g两个产品一定是未来长屋公寓的主要盈利点。

现在，长期租用公寓市场的玩家，不仅是原来的酒店系、企业品牌系、住宅企业系，网络系也在大力进军。 基于这几点，负积分研究院进行了一些趋势预测

1 .在政策方面，支持房屋租赁公司快速发展仍是主旋律，增加土地供应，鼓励租赁费用，且对领域的监管力度不断加强。

2 .融资层面，资金聚焦头部企业品牌和大型集团，融资模式呈现多元化，股权融资比例下降，企业债券、现金流融资模式比例上升，资金压力下加速领域进入分水岭，但公募reits渐近也让领域看到了希望。

3、领域洗牌频发，集团企业品牌也开始出现长期租赁公寓版源短期系列调整，资金紧张、商业模式和退出模式等不确定前提迅速扩大，是企业品牌快速发展受挫的重要原因。 但是，房屋租赁作为刚性诉求，仍然是存量房地产转型的重要板块，短期步伐放缓、集中一线、新一线城市区域精细运营，并非无益于领域的快速发展。

4、在盈利痛点凸显的背景下，企业品牌扩张略有放缓，集中关注城市区域性运营，加强品牌宣传、质量提升、附加值追求成为各方近期的亮点。

5 .面对挑战，各企业品牌积极丰富产品类型，许多企业品牌与B端(企业)及G端)政府机构)相比呼吁开展蓝领公寓、人才公寓服务，并广泛进行战术联盟以寻求客户稳定。

6、模式探索中，强调重要性和属性，重资产的前进点是获得资产溢价，而轻资产的运行则致力于企业品牌的出口和专业化服务。 迈特研究院认为，无论是轻资产模式还是重资产模式，提高企业品牌运营能力，切实有效地利用资产是实现企业品牌核心竞争力的关键。

最后，郭德荣认为，长屋公寓这个产业长期以来都是朝阳产业，在这个过程中虽然有一些坎坷，但只要政策水平还在推进，消费者不断升级的诉求就会不断涌现，只要商业地产需要更持续地提高资产溢价。