“宅地70年产权续期要不要收钱？ 即将审议的民法典可能会有答案”

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刘展超

[住宅用地70年的使用权期满后，如何自动继续，应该有基本的合规性和上位法的依据。 ]

假设你今年买了下一个不动产。 房子总是你的，但土地使用权不过70年。 70年后怎么办？

第十三届全国人大常委会第十次会议将于4月20日至23日在北京举行，民法典物权编辑草案将提交二审。 其中关于住宅建设用地使用权期满续期是否收钱的问题，材料再次引发了外界的热议。

年8月，民法典各编草案首次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。 其中包括物权篇、合同篇、人格权篇、婚姻家庭篇、继承篇、侵权责任篇六篇，共1034条。

初次审议时，物权编草案中关于住宅建设用地使用权期限届满持续期问题的规定，将引起社会舆论关注的这个话题推到了前面。 根据该草案第152条的规定，住宅建设用地的使用权期限届满时，自动延长续期。 缴纳或者减免更新费用，依照法律、行政法规的规定。

我国《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地的采用权期满时，自动继续。 可以看出，物权编辑草案中增加了“继续费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”一词。

最近，在接受第一财经记者采访时，中国社会科学院学部委员、民法专家孙宪忠表示，这一权利涉及城市居民七八亿人，而且取钱的权利可能纳入行政强制，该权利书的变更并不严重。 他建议删除物权编辑草案第152条后面的措辞。

温州宅基地更新实例

住宅用地使用权期限届满延续问题是什么？ 普通市民购买的商品住宅，其土地采用权为70年，可以得到代价支付给开发商的土地出让金，其费用转换为住宅的价格之一。 实质上，这个价格最终由买家承担。

也就是说，人们购买商品住宅已经向70年产权土地支付了费用，但在该70年用地使用权到期后，政府是收回土地，还是支付另一笔土地出让金继续，还是无偿继续？

如何继续宅基地产权的问题也已经进入中央的决策视野。 年11月，《中共中央委员会国务院关于完善的产权保护制度依法保护产权的意见》提出，探讨住房建设用地等土地使用权到期后期间的法律配置，推动全社会形成长期保护公民财产的良好稳定的期望。

中国的住房改革才20多年。 虽然大部分地区、大部分住宅的土地使用权离70年的有效期还很长，但如果相关法律法规没有确定这个问题的答案，与之相关的悬念和担忧总是在房地产市场的各个参与者中盘旋。

年4月，浙江温州部分住宅20年土地使用权到期，但房屋所有权未到期，市民被告知办理交易时土地续期需要数十万元手续费，引起外界骚动。 原国土资源部、浙江省国土资源厅随后组成联合研究组到温州进行调查研究。

当时12月，当时的国土资源部副部长王广华表示，与温州当地20年住房土地开采权失效问题相比，国土部和建设部会商回答后，可以通过“两不正常”的过渡性办法解决。 即无需提出续建申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，并与“土地聘用期限”相关，填写该住宅建设用地聘用权的原起始日期和失效日期。

王广华当时也表示，具有普遍性的70年住房土地使用权期满后的延续问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土部将继续加强调查研究，在相关事业中积极提出政策建议，配合相关部门尽快完成研究，做出相关法律安排。

根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地的使用权期限届满的，自动继续。 但是，近年来对“自动更新”的理解和解释经常有分歧，是否需要另外重新缴费还存在争议。 有专家表示，目前《物权法》149条的法律条文缺乏细则，因此不明确如何进行“自动更新”，难以操作。

是否收钱成为中心问题

作为物权中重要的一类，年8月首次提请全国人大常委会审议的物权编辑草案也要面对宅基地录用权问题，只是对此作出了比较粗略的规定。

全国人大常委会法工委主任沈春耀8月在常委会会议上作证时表示，根据党中央批准的相关工作安排，这项工作经国务院有关部门研究提出方案后，国务院提出了法律修正案，修改了城市房地产管理法或物权法。

沈春耀表示，目前，国务院有关部门还没有正式提出方案和修改方案。 物权草案根据现行物权法第149条、《城市房地产管理法》第22条的规定，首先作出了住宅建设用地采用权期满时自动继续的大致规定。 缴纳或者减免更新费用，依照法律、行政法规的规定。 国务院在提出正式修改有关法律的议案后，将进一步进行联系。

根据《物权法》相关条文，物权编草案中增加了“继续费用的缴纳或者减免”一词，遵循法律、行政法规的规定。 在去年8月的初审中，与会者对这句话发表了很多意见。

全国人大常委会委员冯忠华就住房建设用地逾期更新问题表示，目前的规定给出了两个信号，一是自动更新，这是不可避免的。 二是费用的征收或免除，有相关法律规定，必须收钱的印象，但只有征收或免除的不同，这种政策的走向有待研究。

“此外，还必须与目前正在研究的房地产税立法工作密切联系。 如果在此制定确定规定，对下一步房地产税立法工作也有积极意义。 ”。 冯忠华说。

欧阳昌琼委员表示，编纂民法典是为具体法律法规提供基本的遵从性。 例如城市住宅用地的问题，至少在编纂民法典时具有方向性，提出了大致的意见。 住宅用地70年的开采权期满后，如何自动更新，应该有基本的合规性和上位法的依据，而不是相反。 住建部提出意见，国务院作出决定后，再编纂民法典关于住宅用地的条款。

“例如，自动延期的提法比物权法更进一步，但自动延期是有偿还是无偿，也就是说是否收费，收费的情况下，收到的钱叫税还是租，至少有大致且有指向性的规定。 ”欧阳昌琼说。

最近，在与第一财经记者的采访中，还担任全国人大宪法和法律委员会委员的孙宪忠表示，“自动更新”中加入“缴纳或减免更新费用将遵循法律、行政法规的规定”一词，“自动”更新不是“自动”。 法律草案这条文的精神，还是收钱，收钱是大致的。 但是，如何收钱呢，物权编现在没有规定，将来必须在别的法律法规中规定。

他认为，该草案副本一下子改变了原有立法。 这项权利涉及城市居民的七八亿人，而且收钱的权利有可能被列入行政强制。 这个权利副本的变更，不能说不重大。

“我们必须从真正保护人民权利的角度认识这个问题。 应当删除物权编辑草案第152条之后的措辞。 留这样的尾巴真不好。 ”孙宪忠说。

在这个涉及民众切身权利的立法过程中，争论是不可避免的。 通常，法律草案在对外征求意见后，可能会相应修订。 民法典物权编辑草案已经对外征求一般性意见，是否调整相关条款，只有在草案20日提请全国人大常委会重新审议时才能知道。