“新力控股赴港IPO 高负债率成隐忧”

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中新经纬客户端6月3日电(薛宇飞)年成立，合同销售额为江西省排名第一的房地产企业新力控股，近日向香港证券交易所发出邀请函，如果成功上市，将成为房地产圈从成立到上市之间最短的新价格之一。

招股书显示，新力控股的部分项目集中在江西、广东等地，特别是重仓南昌、惠州两市。 业内人士表示，可以这样发挥协同效应，但不可避免地会受到上述地方经济、政策变动的影响。 另外，实现规模效应的新力控股集团，未偿还的借款总额在3年内增长了3倍以上，达到221亿元，净资产负债率为240%，负债率远远超过领域平均水平。

六成的项目是南昌、惠州

年，33岁的建筑商张园林在江西南昌设立新力地，此前担任江西第五建设集团有限企业总经理。 据媒体报道，新力地产的前三年，只建设了一个新力帝泊湾项目，在南昌市场站稳了脚跟。 此后，企业的迅速发展进入了高速公路。

股东招股书称，随后几年，新力发生了一系列股权变更、资产重组，新力地由新力地支配，通过层层关系，新力地进入开曼群岛注册的新力地统治旗下。 张园林通过家族信托持有新力控股94%的股份，新恒作为员工激励信托持有5%的股份，剩下的1%由战术投资者陈永辉持有。

根据中国指数研究院的数据，~年，企业年销售额分别为160亿元、457亿元、915亿元，在中国房地产公司中的排名分别为第103位、第42位、第34位。 招商书引用亿翰智库的统计数据表示，根据年、年、2019年一季度住宅房地产总合同销售额计算，新力控股公司排名江西省所有房地产开发公司之首。

资料来源:新力控股集团

截至2019年3月31日，新力控股有101个处于不同快速发展阶段的住宅房地产项目，其中55个位于江西省，20个位于粤港澳大湾区，11个位于中西部核心城市和其他

通过收购获得廉价土地是新力控股公司获得土地储备的首要途径之一。 新力地产副总裁佚润廷在接受媒体采访时表示，并购合作项目新力所占比例较大，约为70%~80%。 他认为，在手土地已经升值的时候，为了妥善管理投资规模，寻找合作伙伴、分享新生力量的企业品牌溢价是更合适的土地获取方式。

新生力量的另一个战略是“城市深耕”。 佚润廷表示:“‘新力量’进驻，看好的城市，至少将占据首位，不仅可以吸引业主的顾客，还可以吸引土地的合作者、政府的支持等。”

但是，城市的深耕也不可避免地依赖于个别地区。 在上述101个项目中，南昌市和广东惠州市占了大头。 包括子公司、联营、合营企业在内，新力控股在南昌市有45个项目，占总土地储备42.8%的惠州市有15个项目，占总土地储备22.8%。 南昌和惠州两市占企业总项目数的近60%，占总土地储备的65.6%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向中新经纬客户表示，房企进行大规模业务时，要追求“短速度”，但将大量项目推向一两个城市，可能会缓解巨大的压力，增加公司资金压力，增加债务 他说，惠州市可以享受粤港澳大湾区的好处，但不是该地区的中心城市，产业比较单一，最近的市场表现很正常。

新力控股在招商函中也表示，其大部分收益由江西业务产生，江西经济状况的任何一次大跌都可能对企业经营业绩、财务状况和业务前景产生重大不利影响。

近三年的负债率为200%

资料来源:新力控股有限公司

根据公募书，~年，新力控股的营收分别为22.23亿元、52.41亿元、84.2亿元，复合年增长率达到94.6%。 净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率达到105.9%，毛利率为24.7%、33.7%、37.3%，上升不少。

根据卡莉研究中心的数据，去年176家上市房企毛利率加权平均和中位数分别为31.1%和32.8%，新力控股的年毛利率高于区域平均。 关于毛利率的整体上涨，招股书表明，主要是一些项目土地价格低，实施标准化经营流程有助于价格的管理，也受到了有利于住宅房地产市场整体增长的影响。

但是，净利润率低于区域平均水平。 ~年，新力控股集团净利润分别为5.9%、5.3%、6.9%，去年176家上市房企净利润加权平均值和中位数分别为13.1%、11.7%。

新力控股的负债水平也很高，~年企业的净资产杠杆率分别为1.9倍、2.7倍、2.4倍。 关于年净资本杠杆率的增长，招股书上说，第一是由于当年银行和其他借款的增加。 数据显示，新力控股借款总额从去年的约64.38亿元增加到去年的约166.76亿元，超过百亿元。 关于全年净资本杠杆率下降，当年完成交付的房地产增加，现金流增加。

据相关统计，新力控股~年净负债率分别约为300%、205%、285%。 根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院结合210家中国上市房企报告公布的数据，年上市房企净负债率平均为92.52%，新力控股公司净负债率达到领域平均水平的3倍。

深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心研究员李宇嘉向中新经纬客户表示，拟上市扩张的房企，纯资本负债率、纯负债率等指标较高，在房企中也很常见。 这些指标高证明公司现金流紧张，资金压力大。 谢逸枫认为，包括大型房企在内，所有领域都在积极举债。 他认为，如果住房企业维持高负债，市场恶化，风险就容易暴露出来。

这几年，新力控股的借款总额迅速增加，招股书显示，截至年末未偿还的银行和其他借款总额(不包括企业债务)约为215.1亿元，是年末年初的3倍以上。 和其他未上市住房企业一样，新力控股也必须通过信托融资输血。 数据显示，企业未偿还信托融资总额占借款总额(包括利息银行及其他借款和企业债务)的51.6% )。

根据新力控股公司的招股书，募集的部分资金将用于还债。

信托融资比较大，会导致公司融资价格的上涨。 ~年，新力控股集团加权平均实际利率分别为9.3%、9.1%、9.3%，高于规模房企从银行获得资金的价格。 在此次上市募股中，新力控股除了将资金用于现有项目融资外，还将用于偿还现有利息计算银行和其他大部分借款。

实控人兄弟成大供应商

资料来源:新力控股有限公司

股东招股书显示，新力控股的供应商比较集中，近三年来，五大供应商分别占企业销售价格的约56.3%、62%、52.7%，单个最大供应商同年分别约占企业销售价格的18%、41.2%。 五大供应商中，江西省第五建设集团、广西陆港建设集团有限企业和新力控股有着千丝万缕的关系。

新力控股董事会主席张园林在企业创立前任职于江西省第五建设集团有限企业，后者由张园林哥张国印以约80.4%的持股比例控股。 数据显示，该企业主要为新力控股的房地产开发项目提供工程、建筑及涂装服务。 ~年，新力控股集团对该企业的采购额分别为3.83亿元、4.11亿元、8亿元，约占总采购额的16.3%、6.6%和10.4%。

广西陆港建设集团有限企业由张园林弟弟张国金以97.65%的持股比例控股，为新力控股提供建设服务。 年，新力控股集团对该企业的采购额分别约为1.88亿元和2.64亿元，占总采购额的3%、3.4%。

招股书将上述两家企业列为相关人员。 但是，招股书显示，参考公开市场的类似服务，这两家企业比独立第三方提供的优惠更多。

李宇嘉认为，民营房企多为家族公司，亲属一般在上游公司上班，中间省去许多环节，可以节约公司开支。 但是，上市后，必须严格执行书信地幔规则，防止有好处的运输情况发生。

新力控股公司将来向这两家企业支付的服务费将会增加。 公开招股书显示，2019年至2021年，江西省第五建设集团有限企业服务框架合同最高成交额分别不超过人民币11亿、14亿、14亿，广西陆港建设集团有限企业分别不超过10亿、16亿、18亿 (中新经纬APP ) )。