“地产信托刮提前清算风 约15%被指存违约风险”

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经记者叶书利从北京来

在房地产调控下，房地产企业的房地产信托还款风险不断增加。 为了加强对信托计划的风险控制，包括中信信托、中融信托、中诚信信托等在内的信托企业相继要求房企提前清算房地产信托计划，以释放风险。

现在，房地产信托的早期清算风兴起，揭开了今年房企还债的红色盖子。 中金企业在一份报告中指出，在今年的还债浪潮中，10%-15%的到期房地产信托项目将面临违约风险。

阳光城旗下的不动产信托提前清算了

2月24日，阳光城发布了《阳光城集团股份有限公司子公司滨江房地产信托计划回购股权进展公告》。 根据该公告副本，阳光城的不动产信托将提前清算。

根据阳光城相关公告复印件，阳光城和企业全资子公司福州滨江房地产开发有限企业与中信信托签署了《福州滨江房地产开发有限企业增资协议》和《股权认购选择权及股权收购合同》的约定，设立了《中信阳滨江股权投资集合资金信托计划》。 该信托融资总规模为3亿5000万元，其中1亿4000万元注入福州滨江房地产开发有限企业注册资本，2亿1000万元计入福州滨江房地产开发有限企业资本公积金。

这个不动产信托的期限不超过36个月，也就是说预定清算时间是年7月前。

但2月24日阳光城发布的公告显示，企业已于年2月5日前如约向中信信托提前还款。 截至2月24日，《中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划》提前结束清算。

“中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”提前清算，在目前的房地产信托圈并不是孤独事件。

《每日经济信息》记者观察到，2月20日，中诚信托发布《年深圳紫园投资集合信托提前中止公告》。

根据本报的调查，年6月9日，中诚信托与深圳市武龙房地产开发有限企业合作设立了“深圳紫园投资集合资金信托计划”。 信托规模为5亿6800万元，期限为26个月，信托计划到期日为年8月8日。

根据双方合作协议，该信托资金用途为深圳市武龙房地产开发有限企业旗下的武龙源项目进行融资和股权投资，并参与深圳市武龙房地产开发有限企业旗下的深圳市南山区月亮湾区“大南山紫园”项目的开发建设。

但是，《年深圳紫园投资集合信托提前终止公告》复印件显示，房地产信托计划提前了近半年，于2月17日提前终止清算。

本报记者观察到，除中信信托和中诚信信托外，目前中融信托旗下的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”、天津信托旗下的“正元投资信达房地产股权收益权投资及回购集合资金信托计划”、山东信托旗下的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”等房地产信托计划也分别于2月提前清算 好买基金研究中心的统计数据显示，目前华润信托、江苏国际信托、杭州工商信托、华宝信托等信托企业也证明了房地产信托计划提前清盘，这种趋势正在扩大。

早期清算源于风险控制

正常的不动产信托计划，提前“非正常”清算。 关于其原因，普益富研究员徐大鹏在3月10日-3月16日为期一周的《信托理财市场周报》上表示，“由于宏观政策对房地产领域的调控，一些中小房地产公司一时难以摆脱资金链的紧张。 另一方面，信托企业为了在不可预测的市场上维持良好的形象，加强对信托计划的风险管理，不得不要求房地产公司提前偿还部分资金，并在可能的情况下通过“提前清盘”来释放风险。 ”

在《每日经济信息》记者采访中，益信托业务室拆师岳婷也赞同上述意见，认为今年还债年，有些信托企业为了风险控制选择了房企，要求房企提前清除信托计划以释放风险。

在房地产信托面临兑付的年份，部分信托企业选择了提前清算旗下房地产信托计划，控制风险的方法。 从今年3月开始，房企已经进入信托兑付高峰期。

中金企业一份研究报告复印件显示，全年新增房地产信托额约5000亿元，占所有存量房地产信托额的70%。 按房地产信托1.5-2年发行期限计算，全年拟到期规模约2234亿元，全年到期2816亿元，本息合计总还款额分别约2500亿元和3100亿元。 其中，年三季度房地产信托计划到期规模约1，000亿元，其他季度一季度到期额在350-500亿元左右。 从单月来看，3月是小高峰，到期额约220亿元，是7月开始到期的大高峰，每月到期额都在300亿元以上。

每日经济新闻记者在普益财富基础上发布的《信托理财市场周报》相关资料汇总数据，也印证了中金企业的观点。 截至2月25日，今年房地产信托未到期，2月25日至3月16日21天内10个房地产信托到期，其中3月3日至3月16日14天内6个房地产信托到期兑付。 可以看到，3月以后，房地产信托到期兑付出现了今年的第一个井喷高峰。

一家不愿透露姓名的房地产公司高层私下向《每日经济信息》记者介绍说，原因是3月房地产信托开始进入兑换峰。 由于这股浪潮的房地产信托提前清算风，第一个发生时间是2月，其中时间上的巧妙选择是为了避开房地产信托的兑换期，提前清盘，降低房地产信托计划被违规的风险。

一成以上的不动产信托有违约风险

房地产信托早期清算之风从一个侧面反映了今年房地产信托面临到期兑付的风险。

对此，岳婷解体表示，常规房地产信托项目以房地产企业房地产销售收入为第一还款来源。 最近，温家宝总理强调房地产调控不可动摇，今年房企销售压力更大，销售回收工作也面临考验。 在这样的背景下，今年的房地产信托项目确实面临着到期套现风险。

中金企业的一份研究报告指出，由于房地产调控，销售受阻，今年10%-15%的到期房地产信托项目有违约风险。 该企业还警告称，如果今年外部经济环境恶化加速国内房价调整，到期房地产信托项目可能会出现大面积违约风险。

对此，贾斯汀表示:“不管是住宅企业还是信托企业，我都不想看到房地产信托项目违反合同。 因为除了通过出售房企还款外，还可以通过向房企筹资、向房企同业和理财企业出售项目所有权、得来速信托企业自有资金等方式实现变现。”

今年面临房地产信托的挤兑高峰，对于目前资金链整体紧张的房企，将如雪上加霜，对相关房企的下一步行动产生实质性影响。

上述未披露姓名的房企高层，中金企业研究报告复印件显示，今年2500亿元房地产信托还款集中在三季度，月平均还款金额达到360亿元，且这些信托还款金额安排在一线城市，由一、二级资质的中大型开发商承担。 这意味着从二季度开始，这些开发商将加快抛售，收回资金进行还款，二线城市的房价将进一步面临下调的压力。 其次，从房地产信托偿债压力来看，三线城市、单项、低资质房地产企业压力最大，二线、多项目地区龙头次之，如荣盛快速发展、阳光城等，全国布局龙头房企压力相对最小。 因此，今年许多房企，特别是中小房企在面临房地产信托还款压力的情况下，通过出售项目股权实现还款，但在这一过程中，拥有较强资金实力的大型房地产企业将获得低价收购机会，并乘势扩大，进一步提高市场份额