“杭州楼盘降价：收益未达预期 基金清算退出”

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经过记者徐杰从浙江杭州出发

2月18日，德信控股有限企业(以下简称德信集团)位于杭州城北的德信北海公园项目，传出惊人消息，剩余房源为清盘，降价3000元/平方米。 全天候跟进相邻的“天鸿香榭丽舍”等项目。

在国家统计局最近公布的1月份70个大中城市房价数据中，杭州成为新增加的房价环比下跌的4个城市之一。 作为楼市火热的地区，绿城、万科等大型房企齐聚杭州，为何德信地产发生了降价？

据《每日经济信息》记者调查，是德信北海公园降价或融资结构造成的，项目降价背后是高土地价格、项目实际收益无望、基金退出清盘和开发商兜底。 据业内人士分析，在目前房地产领域热衷于高周转的开发模式下，如果销售不畅，中小房企在资金压力下降价的例子将会增多。

公告牌的土地价格很高

年10月21日，杭州主要都市区发布祥符单元2个宅第，其中杭政蓄积41号用地，德信地产以10.9亿元竞买，楼价约10047元/平方米，这就是德信北海公园所在地块。 地价比周边大楼贵很多。

“年杭州土地市场出现了最‘懒得看’的场景。 特别是下半年，一方面史上最严格的宏观调控频繁增加，另一方面地价不断创新。 ”多年从事房地产领域的浙江厚道资产管理有限企业总裁丁濬哲对记者回忆道。

之后的一年8月27日，同为祥符区域的杭政出让19号土地，德信地产咬得很紧，经过16次报价，以5.45亿元的总额竞相获得，尽管已经是两年后，但楼价只有7261元/平方米。

“当时，企业可能认为德信北海公园项目的地价上涨了，但紧挨着还有一片土地。 ”杭州房地产业内人士对《每日经济信息》记者表示。 在谈到两年后获得祥符地块时，德信地产董事长胡一平表示，同宗地价较为合理，相对淡化了北海公园的地价。

除了高地价外，德信·北海公园还面临着地区内庞大的库存。 平安证券的研究报告显示，降价后的拱墅区，目前地区库存约1.06万套，拆迁需要17.6个月。 考虑到该地区去年的土地成交建设面比前一年增加了近两倍，是当年销售的2.5倍，未来的潜在供给压力很大。

“对于同为杭州主要城市(拱墅区)的天鸿香榭丽舍等大楼，没有土地价格特征，对于余杭区万科和滨江集团来说，没有企业品牌特征，在这样高的库存量下，德信地产成为混局者也很正常。 ”上述业界人士认为。

高价占地，低价靠拢

相对于较高的土地价格，德信·北海公园的售价低于正常的市场价格。 据当地媒体报道，去年4月16日，德信·北海公园揭开了面纱。 价格为每平方米11760元，折叠中间套的平均价格为每平方米12680元，这个价格接近楼价。

杭州透明销售网的记录数据显示，到了年下半年，价格上涨，但维持在18000元/平方米左右。 年1月12日至3月1日，房价合同单价均在2万元以下，最高的为18544元，而不是住宅基本在3万元左右。

对此，杭州本地开发商干部核算经济账，德信北海公园项目土地价格1.1万元/平方米，即税费的12%，这些都要求预征收，这个价格约为2000元/平方米，即建安价格3500元。 平方米——管理费(2)和财务费(3)加起来为850元/平方米，不是利润回报和融资价格，售价必须至少达到1.9万元/平方米。

虽然市场价格不高，但去化似乎并不理想。 根据杭州透明分拨网的数据，德信北海公园项目共有1000多个套房景点，此次降价前剩下的房间有200多个，全部为准现房。 “这次降价的5号楼是景观楼王，价格最高的时候是1.9万元/平方米，现在降到1.58万元/平方米，整个项目应该会亏损。 ’这位高管认为，这样的降价将有助于回收资金。

据透明销售网市场研究院院长丁建刚介绍，杭州马年的首次下跌凸显出，杭州楼市看似繁荣的表象下蕴含着巨大的风险。 “哪怕只是一点点，完成的开发者今年也只能吞下苦果。 从目前的市场形势来看，杭州有10多个项目，肯定会出现赤字。”

不动产基金去年清算了

高价持有土地，低价周转，无疑会影响项目的投资收益，引起投资者的担忧。 关于德信北海公园的开发收益和融资来源，《每日经济信息》记者多次联系采访德信地产。 后者说，企业相关负责人最近很忙，联络采访要等几天。 在记者发出消息之前，还没有收到其他回复。

关于上述项目融资渠道，杭州房企高管向记者表示，共计10.9亿元的土地价款中包括银行贷款、信托及房地产基金，但此次降价也是由于信托现金化的存在而“强制”进行的。

但是，德信集团常务副总裁费中敏就此向《杭州日报》表示，德信北海公园的信托已于年7月全部支付，而且是7个月前支付的。 考虑到德信北海公园的销售业绩一直很好，还款情况良好，不需要背负太多的信托价格，所以提前还清了。 完全没有信托现金被“强制”的故事。

除了在信托市场募集资金外，年后，德信地产还专门设立了自己的房地产私募股权基金凯银投资。 在获得德信·北海公园项目土地的年10月，凯银投资管理有限企业成立了第二家房地产基金企业浙江稳利投资合作公司(有限合作)，投入德信·北海公园项目。

根据德信地产官网消息，2009年7月13日，浙江稳利投资合作公司(有限合作)及凯利基金二期年第二次合伙人大会召开，本次会议的首要议题是稳利投资基金清算决议的表决。

与费敏说销售业绩好不同，上述决议认为，此次基金成立以来，在项目企业和基金管理企业的多重努力下，项目的实际收益没有达到基金的预期收益。 为了保证投资者的利益，根据《合作协议》和《委托管理协议》，浙江德信置业有限企业回购了合作公司在项目企业的股权，确保了投资者的本金和预期收益。 合作公司在8月5日前完成清算和分配。

浙江凯银投资管理有限企业董事长朱红向记者证实，上述房地产基金规模1亿多，占其总投资的很小一部分，但确实被清算，收益率达到12%，投资期为2年，德信地产已通过股权收购的方式进行回购。

用左手扩张右手融资

事实上，德信地产一方面加速扩大，另一方面加快了信托和基金等融资方式的扩大。 德信地产市场部相关负责人杜盛向媒体表示，德信地产全年60亿元，全年目标相当确定。 销售额达到80亿元，以全年进入“百亿俱乐部”为目标，企业提出了“快速获取土地、快速开发、快速回收”的三速战术。 费氏表示，企业对“高周转”的基本要求是，从拿地到首次开盘的周期大致为8~9个月。

在融资方面，德信地产的泊林形象、舆园、海盐泊林公馆项目曾借力杭州工商信托。 目前，德信地产杭州工商信托运行中的信托产品来自温州瓯海投资项目； 另外，德信旗下仍在运营的信托产品为交银国信负责发行的鑫福4号，用于德清德蓝置业有限企业开发的“德蓝广场”项目的后续开发建设等。

除信托外，在基金方面，浙江凯银投资管理有限企业、浙江稳利投资合作公司(有限企业)开始成立，年，德信集团在香港注册成立的全资子公司凯银国际投资管理有限企业)香港也希望通过私募基金业务和资产管理募集资金。 年，上海成立了第三家房地产投融资管理平台上海星湖投资管理有限企业。

凯银投资管理有限公司董事长朱红向记者表示，作为德信集团旗下的全资子公司，服务对象为德信房地产项目，年，企业除德信项目外，还将进入其他项目。

前几天，记者看到凯银企业，企业内部墙上贴的是德信旗下的房地产项目。 据企业官网消息，截至年10月11日，凯银投资已为德信房地产项目发行13期基金，如与温州房地产项目相比，开始设立温州稳胜投资快速发展基金和凯利第8、9期私募基金。

丁俊哲表示，德信地产的快速发展，除了开发步伐加快杭州城市化快速发展的区域和步伐外，还有利用房地产基金、信托。 每个项目背后都有信托或基金，通过这些信托和基金，可以减少企业对项目的投资，实现企业的高速发展。

浙江房地产专家表示，虽然收益率不低，但由于融资贷款，德信房地产这些项目的土地通常被银行抵押或信托，但旗下房地产基金作为有利补充，主要以债权形式投资，无抵押物，但房地产市场波动

丁俊哲认为，开发商的融资方式发生了变化。 以前银行贷款是首要流传的。 利率只有6%，以这样的融资价格开发商的销售可以慢慢卖出。 但是，目前开发商越来越依赖信托和基金等资金。 市场失灵，中小房企降价的例子就会增加。