“今年棚改开工量腰斩 棚改货币化退潮”

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一项官方数据显示，2019年中国各地棚户区改造任务约为285万套。 这远远低于以往的450万套的预计，与全年626万套相比，今年的棚改开工计划目标已经拖垮。

从投资来看，年我国棚改投资1.74万亿元，~年全国棚改投资约6万亿元。 开工规模的大幅缩小直接影响棚改投资总量的减少，进而影响水泥家电等上下游产业的市场诉求。

影响也有可能扩大到三、四线楼市。 这些曾受益于棚户区扩张量和货币化安置政策的地区，如果再加上棚户区缩小量和货币化安置政策的收紧，房地产市场将如何发展，就必须引起业界的关注。

收缩量早有征兆

全国大部分省份大幅缩小了2019年棚改目标，如山东2019年目标为18.5万套，全年该数据超过80万套。 河南省全年棚改目标为50万套，2019年大幅减少至15万套。 山西省棚改计划也从每年12.5万套减少到2019年的3.23万套。

也有棚改任务略有增加的省份，江苏全年棚改目标为21.5万套，2019年提高到22万套。

据统计，今年全国有12个省的棚改任务超过10万套，其中3个地区超过20万套，江西以24.85万套的数据位居全国第一，其后分别是江苏省22万套和安徽省21.18万套。

根据国务院去年明确的~年1500万套棚户区改革目标，外界曾预测今年和明年年均棚户区改革新增开工量约为450万套。 现在，2019年棚改的任务量大幅减少，意味着有年棚改的目标和较大的反弹。 否则，三年很难完成1500万套任务。

这四年间，中国每年的棚子开工量超过了600万套。 棚户区改造601万套，棚户区改造606万套，棚户区改造609万套。

棚子的缩小量早有征兆。 一是新三年棚改目标为1500万套，年均500万套，上一个三年计划(年) (为1800万套，年均600万套)。 相当于每年减少一百万套。

二是近年来大力推进棚改货币化安置带来的负面影响。 一小块地方随意扩大了棚改范围，棚改价格的增加推高了地方财政负债的压力。 帮助三线城市处理房地产市场库存，并且对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

年10月国务院常务会议推进了棚户区改造工作，此次会议严格改变了棚户区范围和标准，多次将旧城内肮脏的棚户区和国有工矿区、林区、垦区、垦区作为改造重点。 各地要严格判断财政负担能力，科学明确2019年度棚改任务。

上述两种“严谨”的表现表明了棚改事业的新动向。 也就是说，一方面要多次推进而不是停止，另一方面要及时纠正地方实际事业中有些偏差的方法，如随意扩大棚改范围、超出价格等。

住建部去年7月宣布，这几年各地落实棚户区范围和标准总体来说不错，但有点问题。 例如，有将棚户区改革政策覆盖范围扩大到常规建设城镇的地方，有因道路扩大、历史街区保护、文物修缮等原因进行房屋拆迁改造的项目纳入棚户区改革范围的地方，也有将住房年龄不长、结构较为安全的居民楼纳入棚户区改革范围的地方

控制价格也将成为未来棚改的重点。 去年年底，住建部要求向地方申报2019年棚户区改造计划时，要求严格判断财政负担能力。 对新开工的棚户区改革项目，政府不得以购买服务为名实施建设工程或者举债，确定政府融资的，应当依法通过发行地方国债处理。

棚子拉开已经十多年了

我国大规模的棚改始于2008年。 以前，在东北的某个地区进行了板房地区的改造，但是由于总量少、实物住宅价格高等因素的影响，推进得很慢。 此外，截至2008年，中国保障房制度的设计也以廉租房、经济适用房为主。

华创证券不动产领域的袁豪首席研究员表示，中国2005年开始改造辽宁省棚户区，但当时棚户区改造资金全部由地方政府承担，另外一部分社会资金承担。 以前基本上是实物安装的，如果拆开一套再做一套模型，对政府来说会非常昂贵。

从2008年开始，中国将各类棚户区改造作为城市保障性安居项目的重要组成部分，大规模推进城市、国有工矿、国有林区(林场)、国有垦区) )农场等各类棚户区改造。 棚户区改造开始成为我国保障房建设的主力类型，廉租房和经济适用房逐渐退场。

2008年也是中国经济快速发展的重要一年，为了应对金融危机，中国出台了4万亿元的大规模投资计划，改为以棚户区为主力的保障性安居工程，客观承担着改善民生、拉动投资的双重任务。

整理官方数据发现，从2008年到2008年，中国改造在各类棚户区开始1260万套，之后为年320万套，年470万套，年601万套，年606万套，年609万套。 加上年数据( 626万套)，从2008年到2008年，这11年间中国的棚改累计超过了4500万套。

你如何评价这十多年的棚改过程？ 官方表示，棚户区改造是重大民生工程，也是重大快速发展工程，在稳定增长、促进改革、结构调整、惠民生发方面一举发挥了许多作用。

2008~年，全国棚子累计开工3896万套，帮助约1亿人“走出棚子进入大楼”。

住建部去年7月表示，棚改促进了房地产市场的稳定健康和快速发展。 房价上涨迅速的城市，通过建设新的棚子设置住宅，在增加了住宅供给的房地产库存较多的城市，通过改变棚子的货币化安置，促进了房地产的库存的获取。

另外，棚改拉动了投资费用和经济增长。 棚改拉动了较为有效的投资和建材、装修、家电等费用，促进了上下游相关产业的快速发展，对经济的稳定增长起到了积极的作用。 ~年，全国棚改完成投资约6万亿元。

重新抑制棚子的货币化

当然，上述4500万套并不都是实际建造房屋。 从2007年开始，政府“大力推进”棚改货币化安置比例的提高。 简单来说，政府直接以货币形式补偿被拆除的棚户区居民，居民在商品房市场购买住房。

为什么要推进棚改货币化而不是实物支付？

一个原因是实物建设进度慢，政府承担的价格高。另一个原因是，当时三四线城市的房地产库存本来就高，再建设大量棚改住宅，楼市的库存压力将进一步加大。 货币化安置方法一方面通过棚改贷款缓解政府资金负担，另一方面也应对了商品房库存问题。

年7月内部交流会上，住建部表示，年来，住建部会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，指导各地因地制宜地实施棚户区改革货币化安置，商品住房库存量大、消化周期长的市、县，完善政策措施，棚户区

在中央部委政策的推动下，以及国家银行等金融机构棚改融资的辅助下，全国各地棚改货币化安置持续上升，三四线城市也能迅速处理楼市库存问题。

由于棚户区货币化进程影响着三四线房地产市场，当那年全年传出政府打算收紧棚户区货币化政策的消息时，行业对三四线楼市也开始出现悲观情绪。

“整个市场对盘点政策非常敏感。 这是支撑这几年楼市的重要因素，特别是三四线城市，因为很大程度上依赖盘点改革的货币化。 ”中原地产首席拆师张大伟说。

年，全国棚改货币化安置比例为9%，年迅速上升至29.9%，年上升至48.5%。 官方数据显示，全年棚改货币化帮助地方消化了2亿5千万平方米的楼市库存。

此后，政府没有公布全年全国棚子的货币化安置比率，但据行业估算，为60%左右，有助于楼市库存2.5亿~3亿平方米的消化。

改变棚子货币化政策的大火灾，于年急剧降温。 随着三四线城市楼市库存的不断消化，围绕棚改货币化安置，推高三四线城市房价的争论越来越多。 最终，政策偏向于收紧。

年10月8日，国务院总理李克强主持国务院常务会议，要求推进棚户区改造工作，并根据地区调整棚户区改革货币化政策。 商品住宅库存不足、房价上涨压力较大的市县应尽快取消货币化安置优惠政策。

从行业来看，棚改的货币发布既然与脱销密切相关，在地方楼市库存大幅减少的情况下，减少棚改的货币比例也成为必然趋势。

全年已开始改造626万套全国棚户区，超过当年计划目标的580万套，相关部门同样没有公布棚户区货币化安置比例的数据。

中信建投证券报告称，棚改货币化安置比例全年上升至60%左右，对加快推进棚改有明显作用。 但是，随着新三年棚改计划进入下半场，精准政策、一城一策的政策越来越多，部分货币化安置比例下降，预计货币化安置与实物安置比例将趋于平衡。