“上海保障房基金产品“超募”疑云：借新还旧或用作他途？”

本篇文章2058字，读完约5分钟

经记者沙菲出生于上海

“上海保障房项目建设基金(三期)”这一产品成为上海多家第三方资产管理机构向顾客订购电话销售的对象。 但是，《每日经济信息》记者表示，迄今为止，该项目筹集的资金超过了项目地块7.23亿元的资金诉求。 在此背景下，3期产品计划募集的5亿元将用于什么用途？

据上述项目内部人士孙先生介绍，上述保障房项目建设基金不仅用于推广资料中记载的上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26a~08a地块，也用于其他项目。 这是项目证书，项目企业所有的资金专项都用于26a~08a地块项目的表达，明显存在差异。

销售者:用于资金或还款的前两期/

怡好富投资管理有限公司(以下简称怡好富) )的理财顾问管理女在电话中向《每日经济信息》记者介绍了一家名为上海市保障房项目建设基金(三期)以下称正铉三期)的有限公司基金，怡好富作为第三方理财机构目前代理销售闵三期。

根据项目推广资料，正闵三期募集总规模5亿元，上海海天蔓投资管理有限企业作为基金普通合伙人兼合伙事务执行人，投资对象为上海正闵房地产开发有限企业(以下简称正闵房地产)，资金来源于上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26a~08a地块

记者了解到，“上海市保障房项目建设基金”每年首期、二期募集(以下简称正闵一期、正闵二期)，募集资金总额6亿元，募集资金全部用于上海市闵行区马桥基地市开发建设，动迁安房26a~08a区。

根据正铉项目年度现金流量表，该项目自有资金1.5亿元，银行开发贷款4亿元，股东借款1.8亿元，有限合作基金加融资6亿元，现金流入达到13.39亿元。 但项目介绍证明，上海市闵行区马桥基地市移动安置房26a~08a地块项目总价7.23亿元。 也就是说，该项目已在年内超额募集项目所需金额，而正闵地产今年3月推出正闵三期，投资目标仍为上海市闵行区马桥基地市搬迁安置房26a~08a地块。

关于正铉三期募股的用途，爱惜财富的管先生表示，该项目目前二期募股的资金今年5月和8月分别到期，可能还没有收到项目的回购资金，所以要将新一期项目返还给前二期项目的资金

项目介绍书错了吗？ /

面对销售人员的这种介绍，正铉地产的一位内部人士孙先生在与《每日经济信息》记者的采访中表示，正铉地产项目绝对不会“打破东墙，填补西墙”。

孙先生表示，正闵三期的投资目标分为前期和后期，前期投资的项目为上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26a~08a地块，后期投资的项目为其他保障房。

但是，记者翻阅了正铉三期的项目证书。 其中，明确了设立三期基金的目的，即项目企业全部资金专项用于上海市闵行区马桥大型居住社区移动住宅26a~08a地块项目的开发与建设。

明明是开发马桥项目的资金专家，为什么还有其他项目呢？

孙先生对此表示，记者看到的项目证书与该项目的真实投资目标不一致，代销机构有可能为了方便销售而挤兑投资目标。 但是，代理该项目的第三方机构表示，项目证书由正闵地产提供。

孙先生声称，这家企业提供的资料不是这样声明的，表明可以向记者提供该项目的正规合同。 但是，在发布消息之前，记者没有从孙先生那里收到合同。

孙先生表示，正闵三期的投资目标分为前期和后期，根据上述计算，上海市闵行区马桥基地市属动迁安置房26a~08a地块建设总价格仅为7.23亿元，去年该项目的现金流令人满意，为何新增资金

孙先生表示，该项目实际总价可能超过7亿2300万元，达到10亿元。

孙先生进一步表示，正铉地产向银行申请了4亿元开发贷款，但没有采用这笔贷款，因此有必要向市场融资。

但值得一提的是，记者从正闵项目年度现金流量表中发现，正闵房地产需要在年9月30日和年12月31日分别归还2亿元银行开发贷款。

据闵地产多年法律顾问上海浦瑞律师事务所洪治纲律师介绍，该律师事务所只负责正闵二期的法律事务，但对于正闵地产招聘正闵三期一事，也曾提醒过正闵地产在出货产品时观察金融产品的安全性。

上海派投资管理企业总监姚伟表示，目前有限合伙基金尚未确定监管机构，项目安全性只能依靠发行机构自律，投资者在选择有限合伙基金时必须慎重。

回购合同还没有完成吗？ /

闵系列项目不提供任何抵押担保，其唯一的风控保障是到期政府的回购。

闵正一期和二期项目的推进资料中，根据风险保障相关条款，上海市相关保障性住房支持政策规定，土地价款交付完毕后，由上海市闵行区住房保障和房管局与项目企业签署《动迁安置房供给协议》，由政府负责回购。 为了保证投资者的利益，投资者投资的钱全部进入项目开发建设，到期后以转让有限的合作份额的方法退出本金和收益实现。

但是，正铉三期的项目证书表明，与政府的回购协议于年3月正式签署。 也就是说，在未与政府正式签署回购协议之前，正铉地产去年对外推行了上述回购承诺。

对此，孙先生表示，项目回购协议的签署尚未全部完成，必须取得土地证，经政府审查后，再签署三方协议。 另外，还有补充协议书，这些都必须完成后，才能构成完全的回购义务。 关于正铉系列项目何时完成回购协议，孙先生说还不能回答。