“土地流转信托加速 可复制性亟待提高”

经记者施纳出生于浙江杭州

最近，投信提出的“龙泉生态移民产权信托计划”正式落地。 这是该企业今年7月土地流通信托项目落地江苏镇江后的第二个单位。 信息显示，该项目信托标的资产近5000亩，信托期10年。

自去年10月中信信托宣布全国第一个单一土地流通信托以来，不久，许多信托企业开始布局这个行业。 据不完全统计，目前已有十几种土地流通信托。

中建投信研究员王苗军对《每日经济信息》记者表示，土地流通信托的市场关注度很高，但前景也很浓厚，市场上真正有项目落地的信托企业很少。 短期内，土地流通信托项目需要“因地制宜”，可复制性进一步提高，相应的盈利模式也需要进一步探索。

信托企业纷纷布局

年10月，“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”正式成立，历时12年，试点地为安徽省宿州垃桥区，可流动面积初步达到5400亩。

随后，北京信托在江苏无锡阳山镇桃园村推出了第一批土地流通信托产品。 此后不久，土地信托遍布全国，各信托企业纷纷进入其业务。

据悉，继第一单上市后，中信信托陆续在山东青州、贵州开阳等地推出土地流通信托项目，北京信托在安徽铜陵、北京密云等地持续发力。 此外，中建投信方表示，除上述两个单证外，还有多个单证土地流转项目正在推进中。

今年9月，申银万国研报指出，土地流转政策有望取得实质性突破。

另外，据说安信信托、华宝信托、中粮信托等也在考虑或准备土地转移信托。

盈利模式还在探索中

关于土地流通信托，此前用益信托研究员帅国让表示，由于经营模式尚不成熟，日趋专业化，“中信和北京信托的模式能否复制和借鉴，还取决于他们后期的经营状况。 因此，上市土地流通信托不应盲目跟风”。

据了解，目前上市的土地流通信托模式不同。

例如，“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的基本模式是“委托+信托”。 具体包括:农户将农村土地承包经营权委托给当地政府，当地政府与信托企业签订土地承包经营权信托合同，再由信托企业出租给第三方经营，信托企业获得收益后，由当地政府分配给农户，在项目运营过程中由信托企业提供资金信托支持，为项目收益的分配提供资金

另一方面，“北京信托无锡桃园村项目”涉及158亩土地流转，采用“土地合作社+专业合作社”双合作社的设计结构，信托项目期限至少为15年。 农民自主大体上以其土地经营权进入土地股份合作社的搬迁后农用地性质不变，成立的专业合作社种植水蜜桃，收益方面采用“固定收益+浮动收益”模式，农户每年可共享土地、果树租赁收入1700元。

投信的制作采用了比较简单的模式，“这张表和江苏镇江上市的模式一样。 ”。 王苗军说。

据介绍，《中建投龙泉生态移民产权信托计划》信托目标资产约5000亩，委托对象为成都市龙泉现代农业投资有限企业，信托期限为10年。 建立投信，接受委托人委托后，对信托单位农村土地承包经营权的运用管理，根据项目运营情况向委托人进行收益分配。

对此，格上资产管理研究员王燕娱乐认为，土地流通信托与其相关因素太多，所有产品必须适合“土地”制，复制可能性不高，难以标准化，目前土地流通后性质不变，因此土地流通在一定程度上不能用于其他用途。 因为这个土地流通信托的研究还在迅速发展，还有很长的路要走。

王苗军表示，短期内，土地流通信托项目需要“因地制宜”，但可复制性将进一步提高，相应的盈利模式也需要进一步探索。 但是，土地流通信托作为农业现代化进程的良好载体，将来会有很大的快速发展空之间。